قدرت خرید جامعه و بازار مسکن

[ad_1]

باید نگاهی دوباره و کارشناسانه ای به بازار مسکن شود

با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن و شرایط اقتصادی مردم٬ میزان ساخت و ساز مسکن دچار کاهش شده است و با توجه به اینکه نیاز جامعه به مسکن در هر سال حدود یک میلیون واحد می باشد و در نظر گرفتن شرایط کنونی٬ پیش بینی می شود در آینده و با توجه به تداوم شرایط٬ میزان تقاضا از عرضه مسکن بیشتر شده و شرایطی مانند بازار کار بوجود آید.

املاک تهران

به باور‌کارشناسان دو عامل موجب افزایش میزان تقاضا در بازار‌ مسکن نسبت به عرضه میشود٬ یک عامل قشری از جامعه است که قدرت خرید مسکن را نداشته و به تقاضا کنندگان مسکن اضافه می شوند و البته قشر قابل‌ توجهی نیز‌ به حساب می‌آیند؛ و دیگری حجم تقاضای طبیعی در هر‌سال‌برای‌ تهیه مسکن است. این دو عامل در کنار هم موجب افزایش تقاضا در مقابل عرضه شده و میتواند مشکلاتی را در جامعه بوجود آورد.

بازار مسکن

قطعا از‌مهمترین دلایل رکود در بازار مسکن٬ قدرت خرید پایین مردم است که این قشر از جامعه شاید اکثریت‌ آنرا شامل شوند. برخی‌ از متقاضیان مسکن با‌ درنظرگرفتن پس انداز٬ دارایی ها و حتی وام های مسکن٬باز هم قادر به خرید خانه نیستند. از طرفی نیز‌این مساله بر اجاره مسکن تاثیر گذاشته و موجب بالارفتن مبلغ اجاره بها گشته است.

برخی‌از کارشناسان٬تنها راه نجات از این رکود را٬ساخت و ساز انبوه دانسته بطوریکه جامعه به خانه هایی با قیمت های مناسب دسترسی پیدا کند. چیزی‌شبیه با مسکن مهر ولی با رفع نواقص آن.

البته عده ای از ‌کارشناسان نیز‌پیشنهاد میکنند که ساخت و سازهایی صرفا جهت اجاره مسکن و نه تنها فروش مسکن صورت گیرد. مشاورین املاک نیز‌معتقدند‌ که دلیل‌اصلی رکود بازار مسکن سطح توان و خرید از طرف مردم‌می باشد و این عامل همچنین موجب بالانرفتن قیمت ها شده است.

پیش‌بینی های ابتدای سال به گونه ای بود که قیمت ها در بازار مسکن و بعد از انتخابات افزایش پیدا کند اما‌نشانه های بازار حاکی‌از عدم این افزایش و ثبات قیمت هاست.

برخی‌از‌ مشاورین املاک و فعالین این حیطه نیز به این باورند که ورود به دوره ی‌پیش رونق٬ ضعیف‌است زیرا با این سطح توان و قدرن خرید جامعه٬عبور‌ از رکود و رونق محال به حساب می آید. طی حدود پنج سال گذشته تعداد خانه های خالی از سکنه حدود ۵۰٪  بیشتر شده است و این یکی دیگر ‌از مشکلات بوجود آمده در بازار‌مسکن می باشد.‌برخی‌از فعالان در عرصه مسکن راه حل‌‌چنین وضعی را درنظرگرفتن مالیات های سنگین برای صاحبان آنها میدانند.

یکی‌از کارشناسان بازار‌مسکن با اشاره به خانه های لوکس شمال شهر عنوان کرده‌است:« فعالان بازار به خوبی می‌دانند در فصول پررونق‌ سال می‌توانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانه‌های با متراژ پایین  و ارزان امکان‌پذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین می‌تواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد ‌درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است »

طی‌چند سال اخیر‌ رکود گریبان گیر بازار مسکن بوده است و در کنار این مورد افزایش اجاره بها باعث صاحب خانه نشدن بسیاری از مردم گردیده است. در سال های قبل یکی از اولین خریدهای پس از ازدواج٬ تهیه‌ی‌ خانه بود‌و این اقدام از جمله پیشرفت های خانواده به حساب می آمد. این عامل باعث رونق خوبی در این حوزه شده‌ بود به گونه ای که در سال ۹۰ صنعت ساخت و ساز درصد قابل توجه و بالایی را از کل تولید ناخالص داخل کشور داشته است.

کاهش قدرت خرید مردم منجر‌به افزایش تقاضای اجاره واحد های مسکونی شده است و این افزایش اجاره منجر‌به بالا رفتن اجاره بها شده است و قدرت خرید‌ مردم را بیش از پیش کاهش می دهد و شرایط را وخیم‌تر می نماید. شرایط حاکم ٬سیاست گذاری هایی جدید و کارآمد در این صنعت را‌ میطلبد.

[ad_2]

لینک منبع

ابهام های رونق بازار مسکن

[ad_1]

 

رونق بازار مسکن بعد از انتخابات ۹۶ در هاله ای از ابهام فرو رفته است

درحالی کارشناسان بخش مسکن به خروج این بخش از رکود چندین ساله در نیمه ی دوم سال جاری و استقبال متقاضیان برای خرید امیدوارند که همچنان موانعی بر سر راه رونق بازار مسکن وجود دارد که پیش بینی های کارشناسان و فعالین بازار را در هاله ای از ابهام فرو برده است.

املاک تهران

مصوبه ی جدید تحمیل شده به بازار مسکن مبنی بر تعیین ۱۰ درصد مالیات برای اولین نقل و انتقال به ساختمان های تازه ساز احتمال افزایش ۱۰ درصدی قیمت  این ساختمان ها را تقویت کرده است. درحالی که بخش مسکن در شرایط فعلی توانایی هضم این مساله را ندارد و تا رسیدن به رونق بازار نباید جهش قیمتی را برای بخش مسکن متصور بود.

رونق بازار مسکن

با پشت سر گذاشتن رونق بازار در سالهای ۹۰-۹۲ و ورود به رکود شدید و غیرمنتظره ی مکسن از سال ۹۲ تابحال نرخ رشد مسکن همواره از نرخ تورم عمومی پایین تر بوده است. گزارشات نشان می دهد اگرچه از کاهش قیمت واقعی مسکن که از تقسیم قیمت اصلی بر نرخ تورم بدست می آید ، درماههای اخیر کاسته شده است؛ اما همچنان نرخ رشد مسکن از نرخ تورم عمومی پایین تر است و لذا قیمت واقعی مسکن در حال کاهش است.

نگاهی به نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد که قیمت مسکن در پاییز ۹۲ پایین تر از نرخ تورم عمومی بوده است. در بهار و تابستان ۹۵ اگرچه قیمت مسکن با افزایش قیمت محسوسی مواجه شد، اما همچنان نرخ رشد آن از نرخ تورم پایین تر بوده است. لذا به نظر می رسد صحبت از رونق بازار در شرایط فعلی با اما واگرهای جدی روبرو است.

از سوی دیگر نرخ رشد قابل ملاحظه ی تعداد معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه در سال گذشته امیدها را برای بازگشت پویایی و تحرک و پس از آن رونق بازار زنده نگاه داشته است. رونق بازار مسکن در این حالت یک رونق غیر تورمی خواهد بود و جهش قیمت مسکن به هیچ وجه مورد انتظار فعالین و کارشناسان مسکن نمی باشد.

از دیگر موانع مهم و پراهمیت این رونق غیر تورمی می توان به وجود نزدیک به ۴.۶ میلیون مسکن خالی از سکنه که متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی نیستند و اغلب خانه ی لوکس محسوب می شوند، نرخ رشد  منفی و کاهش قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن که فعالین این بخش را به سمت فعالیت های پربازده تر مانند سپرده گذاری در بانک سوق داده است، نرخ بالای بهره های بانکی و عدم استقبال جدی برای بهره گیری از تسهیلات بانکی ارائه شده به سازندگان مسکن، اصلاحیه ی قانون مالیات های مستقیم و لزوم پرداخت مالیات ۱۰ درصدی برای خانه های نوساز و.. اشاره کرد. هرکدام از این دلایل به طور منطقی وبه تنهایی می تواند رکود بخش مسکن را طولانی تر کند و رونق بازار را بیش از پیش به تعویق بیندازد.

وجود قانون اصلاحیه ی مالیاتی در بخش ساختمان سازی به نوعی فعالین این بخش را دچار غافلگیری و حیرت کرده است. اگرچه تامین بودجه کشور از طریق پرداخت مالیات امری صحیح و ضروری است اما شرایط و نحوه ی دریافت مالیات با مطابق با مقتضیات اقتصادی و شرایط حاکم بر هر بخش باشد. وجود این قانون سبب می شود که سازندگان قیمت مسکن ساخته شده را برابر با نرخ مالیات افزایش دهند و در نهایت پرداخت مالیات تحمیل شده بر عهده ی خریدار خواهد بود. همان گونه که پیش از این گفته شده بخش مسکن در شرایط فعلی توان جهش قیمتی را ندارد و این اتفاق دوره ی پیش رونق را به عقب خواخد انداخت. لذا به نظر می رسد وجود این قانون با سیاست گذاری های دولت مبنی بر تسریع در خروج از رکود در بازار مسکن هم خوانی ندارد.  رونق بازار مسکن در این برهه ی حساس نیازمند تنظیم سیاست های صحیح و عملی می باشد.

 

[ad_2]

لینک منبع