مالیات جدید بر مسکن ترمز حرکت به سوی رونق بازار

[ad_1]

با اجرای مصوبه ی جدید در خصوص مالیات بر مسکن به نظر می رسد ترمز حرکت در جهت رونق بازار مسکن کشیده می شود.

اصلاحیه ی قانون ۷۷ مالیات های مستقیم که منجر به اخذ ۱۰ درصد مالیات جدید بر مسکن می شود، بر طبق نظر کارشناسان این حوزه در شرایط فعلی بازار و با وجود رکود عمیق چندین ساله نتیجه خوبی را در بر نخواهد داشت.

املاک تهران

اخذ ۱۰ درصد مالیات بر ساخت و ساز به طور قطع ۱۰ درصد بر قیمت مسکن می افزاید و خواه یا ناخواه هزینه ی پرداخت این مالیات جدید بر مسکن، بر دوش خریداران مسکن خواهد بود. نتیجه این اتفاق عقبگرد متقاضیان مسکن است. این اتفاق ناخوشایند در شرایطی که در چند ماه اخیر نشانه های ورود به دوران پیش رونق بازار با افزایش تعداد معاملات مسکن دیده می شد اعتراض اهالی بازار مسکن را برانگیخته است.

مالیات جدید بر مسکن

اگر در حین فعالیت ساخت و ساز و فروش مسکن ارزش افزوده ای ایجاد می شد، آنگاه اخذ مالیات جدید بر مسکن توجیه منطقی پیدا می کرد؛ چراکه بنای بودجه ی مصرفی کشور باید بر پایه ی دریافت مالیات بر ارزش افزوده باشد. اما درشرایط رکودی فعلی که بسیاری از سرمایه گذاران بخش مسکن را به دلیل بازدهی منفی آن ترک کرده اند و این بخش با رشد ساخت و ساز منفی روبروست، اعمال مالیات جدید مسکن با چنین شرایط سنگینی قطعا به نفع بازار و همچنین دولت نخواهد بود. به اعتقاد کارشناسان با اعمال مصوبه ی مالیات  جدید بر مسکن، دولت در نهایت منتفع نخواهد شد زیرا اعمال مالیات جدید بر مسکن به افزایش ۱۰ درصدی نرخ مسکن منجر خواهد شد، یک شوک در حوزه ی مسکن به حساب می آید که با شرایط فعلی در هر دوبخش عرضه و تقاضا به هیچ وجه توانایی هضم این شوک وجود ندارد. ماحصل اخذ مالیات جدید بر مسکن ، طولانی تر شدن رکود بخش مسکن و به تبع آن طولانی تر شدن رکود اقتصادی کل کشور است و این مسئله با سایر سیاست های خروج از رکود اقتصادی دولت بر توجه ویژه ای بر رونق بخش مسکن در آن شده است، تعارض دارد.

اگر بازار مسکن در دوران رونق خود باشد وضع مصوبه ی مالیات جدید  بر مسکن جهت اخذ مالیات بیشتر رویکرد مناسبی است و در بازار نیز کشش لازم برای پرداخت مالیات بیشتر وجود دارد. اما در شرایط رکودی فعلی بازار از سمت تقاضا از کشش قیمتی مناسبی برخوردار نیست، وضع مالیات جدید بر مسکن تعادل عرضه و تقاضا را برهم خواهد زد.

با ورود بخش مسکن به شرایط رونق بیش ۱۰۰ صنعت تحرک و رونق پیدا می کنند و بسیاری از مشاغل به حرکت در می آیند و سامان می یابند. درواقع بخش مسکن مهمترین بخش برای به حرکت درآوردن موتور اقتصادی کشور محسوب می شود. این مسئله برای مسئولین دولت محرز بوده و تلاش های زیادی در حوزه ی مسکن از سوی دولت برای خروج از رکود صورت پذیرفته است. گزارشات منتشر شده از سوی بانک مرکزی و مشاهدات بازار نشان می دهد که این تلاش ها در آستانه ی به ثمر رسیدن است و بازار مسکن آرام آرام حرکت خود را به سمت رونق غیر تورمی آغاز کرده است. اما باید اظهار داشت که دریافت مالیات جدید بر مسکن با شرایط مصوب شده خط ترمزی بر این حرکت بوده و امیدهای زنده شده ی فعالین بازار مسکن را به ناامیدی مبدل کرده است.

بازار مسکن همواره یک بازار پرجذابیت برای اقشار مختلف مردم بوده است و در صورت وجود شرایط مناسب افراد تمایل دارند که سرمایه های خود را به این بخش انتقال دهند. بنابراین به نظر می رسد دولت برای دریافت مالیات جدید بر مسکن باید تا رسیدن بازار مسکن به دوران رونق و سرازیر شدن سرمایه گذاری در این بخش منتظر بماند. در این صورت هم وضعیت بازار مسکن بهبود می یابدکه متعاقبا شرایط اقتصادی کشور رو به رشد می گذارد و هم شرایط دریافت مالیات بر مسکن بیشتر به وجود می آید و سازندگان و متقاضیان قادر به پرداخت  مالیات جدید بر مسکن با شرایط مورد انتظار دولت می باشند.

[ad_2]

لینک منبع

افزایش قیمت مسکن در تهران

[ad_1]

قیمت مسکن در تهران با روند افزایشی روبرو شده است

بررسی های صورت گرفته از آمارها و گزارشات مربوط به قیمت مسکن در مناطق مختلف پایخت حاکی از این است که واکنش خریداران به نوسانات قیمت مسکن، از قیمت پیشنهادی تا قیمت قطعی خرید و انجام معامله در مناطق مختلف پایتخت متفاوت می باشد. به عبارت دیگر میزان حساسیت بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت مسکن در شمال و جنوب تهران یکسان نیست و این حساسیت متناسب با افت توان مالی افراد بیشتر می شود.

املاک تهران

 تجزیه و تحلیل های صورت گرفته نشان می دهد اگرچه به طور متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۵.۶ درصد افزایش داشته است اما دامنه ی تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف بالا است به طوریکه در مناطقی رشد منفی و در مناطقی رشد نردیک به ۱۱ درصد را شاهد می باشیم. شیب تغییرات قیمتی در شمال و جنوب تهران  به خصوص در آپارتمان های معامله شده کاملا محسوس و قابل توجه است.

قیمت مسکن

متوسط قیمت مسکن در آپارتمان های  شمال شهر بیش از نرخ رشد قیمت مسکن در کل شهر می باشد. مناطق ۴،۵ و ۷ افزایش ۶ تا ۱۱ درصدی قیمت مسکن را داشته اند در حالیکه این میزان در مناطق جنوب شهر به استثنای مناطق ۱۳ و ۱۶ پایین تر از نرخ متوسط افزایش قیمت مسکن اعلام شده است.

علت این مسئله این است که کشش قیمتی خرید مسکن در دونیمه ی شهر تهران متفاوت است و تقاضای خرید آپارتمان در شمال شهر نسبت به جنوب آن بی کشش تر است.بر همین اساس شدت اثرگذاری تورم مسکن بر کاهش میزان معاملات صورت گرفته در مناطق جنوبی شهر تهران بیشتر بوده است.

.

پژوهش انجام شده توسط کارشناسان که از رصد معاملات قطعی انجام شده با افزایش قیمت مسکن بدست آمده است، نشان می دهد که حساسیت متقاضیان خرید مصرفی مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران در بالاترین حد خود قرار دارد و این حساسیت برای مناطق شمالی از میزان کمتری برخوردار است.  با تامل در این بررسی ها می توان اینگونه نتیجه گرفت که سازندگان مسکن بایستی در تعیین قیمت پیشنهادی  واحدهای آپارتمانی خود درجه ی حساسیت و آستانه ی تحمل قیمتی افراد در مناطق مختلف را مد نظر قرار دهند.

افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر در مناطق جنوبی تهران اگرچه از نرخ متوسط افزایش قیمت کل شهر کمتر بوده است، اما به نظر می رسد که بازهم از آستانه ی تحمل قیمتی متقاضیان مسکن در این مناطق بیشتر بوده است. لذا تعداد معاملات مسکن در این مناطق تا ۱۵ درصد افت را نشان می دهد.

در مناطق شمالی شهر تهران اقزایش جزئی قیمت مسکن بر تعداد معاملات صورت  گرفته تاثیر چندانی نداشته است اما ثبات قیمت مسکن در این مناطق می تواند بر تعداد معاملات انجام شده بیفزاید و فرایند خروج از رکود مسکن را تسریع کند. به عنوان نمونه ثبات قیمت مسکن در یکی از گرانترین مناطق مسکنونی شهر تهران باعث افزایش تعداد معاملات مسکن تا ۲۰ درصد در این منطقه شده که مهر تاییدی بر تحلیل های فوق است.

بنابراین با توجه به مباحث مطرح شده در بالا تعیین افزایش نرخ قیمت مسکن با توجه به درجه ی حساسیت افراد و مناطق متفاوت می تواند به افزایش تعداد معاملات مسکن منجر شود و مسیر خروج از رکود و ورود به پیش رونق در بازار مسکن را تسهیل گرداند. افزایش قیمت مسکن کمتر از افزایش نرخ تورم عمومی در مناطق شمالی شهر تهران می تواند به افزایش تعداد معاملات به نحو قابل ملاحظه ای در تعداد معاملات منجر شود. پرهیز از افزایش قیمت به صورت فردی و دلخواه سارندگان می تواند باعث افزایش در سرعت خروج از رکود بازار مسکن گردد. در مناطق جنوب شهر باید ملاحظات قیمتی متناسب با کشش قیمتی متقاضیان مسکن در نظر گرفته شود تا در این مناطق نیز با پرداخت تسهیلات و تقویت بخش تقاضا  افزایش تعداد معاملات مسکن را شاهد باشیم.

[ad_2]

لینک منبع

مالیات بر ساخت و فروش مسکن

[ad_1]

فروش مسکن و مالیات آن دو روی یک سکه اند

چند روز پس از تصویب آیین نامه ی مرتبط با اعمال مالیات های جدید بر فروش مسکن، گمانه زنی ها در باب ایجاد مکانیسم فساد زای مالیات بر مسکن در بین اهالی بازار مسکن رواج یافته است. برداشت های متفاوتی از این مصوبه انجام شده است و اهالی بازار مسکن مزایا و معایب زیادی را برای این مصوبه برمی شمرند. ابهام های بوجود آمده در خصوص مصوبه ی جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن فعالین بازار را دچار نوعی سردرگمی کرده است. به عقیده ی ایشان چند برابر شدن مالیات بر ساخت و فروش مسکن می تواند به تنهایی اثرات بسیار زیان آوری را برای بازار مسکن به همراه داشته باشد و منجر به افزایش ناگهانی قیمت مسکن شود. علت این امر اینست که سازندگان مسکن مالیات اخذ شده را در هزینه ی تمام شده ی خود لحاظ می کنند و تمام این مبلغ را از خریدار دریافت می کنند؛  لذا تحمل بار این مالیات به دوش خریداران خواهد افتاد و در صورتی که این افزایش قیمت ساختمان محسوس باشد، خریدار را به عقب خواهد راند. عاملی که در شرایط فعلی به شدت برای بازار مسکن زیان آور است.

املاک تهران

فعالین بازار مسکن معتقدند که فرمول جدید محاسبه ی مالیات بر ساخت و فروش مسکن در شرایط کنونی که بخش مسکن با رکود شدید و چندین ساله روبروست، می تواند موجب تعمیق این رکود شود و سایر تلاش های دولت را که برای نجات بخش مسکن از تالاب رکود صورت گرفته بود، بی نتیجه کند. همان طور که وضع مالیات برای مخارج دولت ضروری است اما بهتر بود نحوه ی محاسبه ی مالیات جدید بر ساخت و فروش مسکن به گونه ای باشد که فشار زیادی را به خانواده های کم درامد وارد نیاورد و قشر متوسط و ضعیف بتوانند نیاز مصرفی خود را تامین نمایند.

برخی دیگر از کارشناسان معتقدند که افزایش نرخ مالیات بر ساخت و فروش مسکن در شرایط کنونی به منزله ی یک شوک قیمتی به بخش مسکن است و عواقب ناشی از آن می تواند موجب طولانی تر شدن رکود مسکن شود. افزایش مالیات می بایست به صورت تدریجی صورت می گرفت تا فشار یکباره به بخش عرضه و تقاضا وارد نیاورد.

فروش مسکن

دبیر کانون انبوه سازان کشور در این باره عنوان کرده است که شرایط رکودی که در حال حاضر گریبان گیر بخش مسکن شده به هیچ وجه تحمل فشار ناشی از بهره برداری مالیاتی برای دولت را ندارد و مصوبه ی جدید اخذ مالیات بر ساخت و فروش مسکن متناسب وضعیت فعلی بازار نیست. وی اظهار داشت که در دوران رکود سازندگان به حمایت و دلگرمی و پشتبانی سازمان های دولتی نیازمندند اما فرمول جدید دریافت مالیات بر ساخت و فروش مسکن به نوعی پشت سازندگان را خالی کرده و در آینده ی نزدیک موجب کمرنگ تر شدن سرمایه گذاری و ساخت مسکن خواهد شد.

یک کارشناس بازار مسکن اعلام داشته که فرمول جدید مالیات برساخت و فروش مسکن دستورالعمل مناسبی ندارد و این مساله می تواند موجب دامن زدن به فساد بخش مسکن شود. به این ترتیب این مکانیسم غلط اخذ مالیات بر ساخت و فروش مسکن مشکلات دیگری بر مشکلات سابق این بخش افزوده خواهد کرد.

در کشورهای پیشرفته شرکت های ساخت و ساز تا زمان منتفع شدن از سود حاصل از ساخت خود از پرداخت مالیات مبرا هستند. پس از فروش واحدهای ساختمانی و عودت سرمایه ی اولیه به شرکت مالیات از آن کسر خواهد شد. وی معتقد است که نحوه ی جدید دریافت مالیات بر ساخت و قروش مسکن  دست برخی از سازندگان برای فرار از پرداخت مالیات باز می گذارد. سازندگان می توانند ملک را صوری به نام چند نفر کنند  اما این مساله ریسک فروش را نیز بالا می برد.

متاسفانه در فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن دو ابهام بزرگ در بخش هزینه ی زمین و هزینه ی ساخت وجود دارد.

اول اینکه اخذ مالیات از قیمت روز زمین باعث می شود برخی سازندگان فاسد با ایجاد حباب قیمتی روی زمین سعی در بالا بردن هزینه های خود داشته باشند.دوم اینکه لحاظ نمودن هزینه ها در ساخت منجر به استفاده از تجهیزات نامناسب و نامرغوب خواهد شد. به نظر می رسد وضع مالیات جدیدبر ساخت و فروش مسکن برای هیچکدام از طرفین عرضه و تقاضا خوشایند نیست.

 

[ad_2]

لینک منبع

شایعه سونامی قیمت مسکن

[ad_1]

آیا در سال جاری شاهد سونامی قیمت مسکن خواهیم بود؟

طبق نظرات کارشناسی شایعه هایی که امروزه در بازار تحت عنوان سونامی قیمت مسکن شنیده می شود، کاملا بی اساس و بدون هیچگونه پشتوانه ی علمی و کارشناسی می باشد.

املاک تهران

رکود شدید بازار مسکن طی سالیان اخیر علاوه بر اینکه فعالین بخش مسکن را خسته کرده است، بار منفی بسیار زیادی را نیز به اقتصاد کشور تحمیل کرده است. در واقع ارتباط دوسویه ی وضعیت اقتصاد کشور و بخش مسکن موجب شده که رکود یکی باعث تعمیق رکود در دیگری شود. مسئله ای که در این چندساله بحران رکودی بی سابقه ای را گریبان گیر اقتصاد کشور کرده است.

قیمت مسکن

صاحب نظران بازار مسکن راه حل قطعی خروج از رکود شدید فعلی کشور را رونق دادن به بخش مسکن می دانند. به اعتقاد کارشناسان بخش مسکن به علت پیوند ی که حداقل با صد صنعت کشور دارد، موثرترین بخش بر اقتصاد می باشد و رونق بخشیدن به این بخش اصلی ترین راهکار برای احیای اقتصاد کشور می باشد.

علی رقم تلاش های دولت برای عملی کردن این ادعا به نظر می رسد آسیب ها و خسارات رکود جاری چنان عمیق است که تحولگرایی در آن و بازگرداندن دوران رونق به بخش مسکن را بسیار پیچیده کرده است.

آمار مربوط به معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال ۹۶ از بهبود فضای خرید و فروش مسکن خبر می دهد و امیدها را در دل فعالین بازار و نیز مسئولین این حوزه زنده کرده است. باید مراقب بود که راهکارهای دولت برای خروج بخش مسکن از رکود، توام با هیجان زدگی نشود و شاهد نوسانات و بی نظمی در قیمت مسکن نباشیم.

بازار مسکن با وجود دوران سخت سالهای گذشته و رکود عمیق در صورت پشت سر گذاشتن این دوره و وارد شدن به دوران پیش رونق بازار کشش تنش قیمتی را ندارد. هرگونه بروز جهش قیمت مسکن در این برهه برای بخش مسکن مخرب است و موجب می شود امیدهای اهالی بازار به ناامیدی بدل شود. اساسا با توجه به تجارب گذشته جهش قیمت مسکن در دوران پیش رونق بعید به نظر می رشد و عقلانی نیست.

اگرچه سوداگران و سودجویان در پی بهتر شدن شرایط بازار طمع کرده اند و به دنبال افزایش کاذب قیمت مسکن هستند، اما منافع عمومی ایجاب می کند که مسئولین و کارشناسان با نظارت دقیق بر این حوزه از بروز هیجانات کاذب جلوگیری به عمل آورند و به نوعی ثبات را در قیمت مسکن حکم فرما کنند.

بهترین حالت در این زمان افزایش نرخ قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم عمومی می باشد که برای ورود به رونق لازم و ضروری است. برای حاکم کردن این شرایط افزایش قیمت مسکن باید گام به گام  با برپا شدن دوره ی پیش رونق و سپس رونق بازار صورت گیرد.

بر طبق نظر کارشناسان، رونق بازار نیز باید یک رونق غیر تورمی باشد و در آن خبری از افزایش بی رویه ی قیمت مسکن وجود ندارد. بر طبق پیش بینی های صورت گرفته نرخ افزایش قیمت در صورت رونق یافتن بازار نزدیک به نرخ تورم عمومی خواهد بود. بنابراین اعلام اعداد و ارقام غیر واقعی  و شایعه پراکنی توسط سود جویان بازار گرمی بیش نیست و به هیچ وجه با واقعیت تناسب ندارد.

گزارشات عنوان شده از شرایط حاکم بر بازار نشان می دهد که وضعیت فعلی بخش مسکن آرام و منطقی است و تحرکات صورت گرفته در آن در صورت استمرار، نوید بخش خروج از رکود همراه با ثبات نسبی در قمیت مسکن می باشد.

به همین سبب ضروری است که خریداران و فروشندگان از هیجانات خوداری کنند و به نوسانات قیمت مسکن که از سوی سوداگران مطرح شده و به آن دامن می زنند،اهمیت ندهند. بازار گرمی این افراد سودجو راه به جایی نخواهد برد و این افراد به مقصودشان نخواهند رسید.

[ad_2]

لینک منبع

نگاهی دوباره به رکود مسکن

[ad_1]

رکود مسکن مشکلات عدیده ای برای اقتصاد ایران به همراه داشته است

بر اساس آمار منتشر شده از سرشماری نفوس‌و‌ مسکن٬ طی‌۵ سال گذشته نرخ رشد تعداد منازل مسکونی خالی از سکنه در کشور در مقایسه با خانه های در حال سکونت بسیار بیشتر ‌بوده است.

املاک تهران

با وجود افزایش میزان منازل در حال سکونت طی این چند سال٬ اما آنچه تاثیر بیشتری روی رکود بازار مسکن داشته است میزان افزایش منازل خالی از سکنه می باشد که در مقایشه با افزایش خانه های در حال سکونت از نرخ قابل توجه و بالاتری برخوردار ‌است. دلیلی که باعث رکود عمیق در طی چند سال اخیر شد.

رکود مسکن

با این وجود بخش مسکن٬ در حال گذر از رکود بوده و این رکود در حال حاضر‌در پایین ترین حد خود قرار داشته و حتی می توان رونق ناچیز ولی محسوسی را در معاملات آپارتمان های کم متراژ در تهران مشاهده کرد.

به گفته ی‌ مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن دوره های ‌رکود مسکن معمولا بین سه تا چهار ساله می باشد.

اما باید این نکته را نیز در نظر گرفت که رکود مسکن فقط مربوط به این بخش نمی شود و تحت تاثیر اقتصاد کشور است. از طرفی‌به مرور‌شاهد عبور‌از رکود و رسیدن به مرحله ی پیش رونق‌ در بازار مسکن هستیم.

و باید  این نکته را نیز در نظر گرفت که عبور از رکود باعث افزایش قیمت ها نخواهد شد زیرا انتظار می رود میانگین قیمت مسکن در تهران به اندازه ی نرخ تورم عمومی افزایش یابد.

این مقام مسول همچنین دلیل رکود چندساله را ساخت و ساز بیش از اندازه در سالهای پیش از رکود مسکن دانست که بیشتر از حد تقاضا بوده است و گفت طی‌ آمار سرشماری سال ۹۵ حجم واحدهای مسکونی خالی دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد می باشد و این آمار از بیشتر بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا و عدم تعادل بازار مسکن خبر میدهد. ایشان از زیاد بودن فروشندگان نسبت به خریداران خبر دادند.

رکود چهار ساله ی بازار مسکن عمدتا به دلیل تنش های قیمتی و عواقب آن در چند سال پیش رخ داده است.

پیش بینی‌‌مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره ی آینده ی بازار مسکن این است که با توجه به انتخاب مجدد‌ دولت در انتخابات رونق بصورت ملایم و احتمال ایجاد شوک های قیمتی‌در این بازار ضعیف می باشد.

ایشان همچنین دلیل‌ رکود بازار در چند سال‌پیش را کند شدن روند‌صدور‌ پروانه های ساختمانی دانسته و اشاره کرده است که در سال۹۵ بدلیل توقف روند کاهش صدور پروانه بازار به سمت رونق پیشروی داشته است. ایشان معتقد است که در طی‌چهار سال‌گذشته قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته و حتی اینکه نسبت به تورم از کاهش قیمت برخوردار‌بوده است. همچنین اشاره می کنند که در تهران و در ماههای ابندایی سال جاری معاملات بویژه برای آپارتمانهای کلنگی و مسکن روند افزایشی قابل‌ملاحظه ای را داشته است.

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اشاره دارند که اگر‌چه حجم صدور پروانه های ساختمانی هنوز‌افزایش چندانی نداشته است ولی شاخص ها بیانگر روند نسبتا خوبی برای خروج‌ از رکود مسکن هستند.

آنچه که مشخص است باید در ماه های آینده به صورت کاملا نبض بازار مسکن در رصد قرار گیرد تا مشکلی ایجاد نشود. باید توجه داشت رکود مسکن امری یک شبه نبوده است که به این راحتی برطرف شود و قطعا زمان بر خواهد بود ، هر چند باید دقت ویژه ای شود تا این موضوع به درستی مدیریت شده و رکود  مسکن روند خوبی را طی کند.

پیش بینی ها همگی نشان دهنده آینده خوبی است هرچند تدبیر دولت بعدی نیز تاثیرات فراوانی خواهد داشت که این موضوع به سرانجام برسد و ابتر باقی نماند. به امید بهتر شدن شرایط بازار مسکن و پایان یافتن رکود مسکن.

[ad_2]

لینک منبع

رشد منفی مسکن عاملی مهم در مهار رشد اقتصادی

[ad_1]

گزارش اخیر منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان از رشد منفی مسکن در سال ۹۵ دارد.

بر پایه ی گزارشات منتشر شده، رشد فعالیت های ساختمانی برابر با منفی ۰.۸ درصد  در سال ۹۵ بوده است و بنابراین فعالیت های بخش مسکن تاثیر کاهنده بر رشد اقتصادی کشور گذاشته است. این مساله بسیار قابل تامل است چرا که اکثر دولت ها بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی شان را بخش مسکن در بر گرفته و تاثیر فزاینده ای بر رشد اقتصادی آنها داشته است. دولت ها برای رسیدن به رشد اقتصادی باید اول موتور بخش مسکن را براه بیندازند. بنابراین رشد منفی مسکن نوعی ترمز اقتصادی برای رشد اقتصادی کشور است.

املاک تهران

در بررسی علت این موضوع می توان گفت که با توجه به اینکه بخش مسکن چند سالی است که دوران ناخوشایند رکود را تجربه می کند تمایل به سرمایه گذاری و فعالیت در این بخش توسط انبوه سازان بسیار کمتر شده و لذا ضریب رشد این بخش را کاهش داده است. اما این مساله یکی از دلایل رشد منفی مسکن در سالهای اخیر می باشد. باید گفت که اشتباهات صورت گرفته در دولت سابق باعث شد پیمانکاران داخلی بهره ای زیادی از رشد مسکن در سالهای رونق نیز نداشته باشند .

به اعتقاد برخی کارشناسان طولانی شدن رکود و ناتوانی از خروج از آن ریشه در سیاست های غلط دولت سابق دارد که حاصل آن رد منفی مسکن در سالهای اخیر است. ازجمله ی این سیاست های ناصحیح می توان به پروژه ی عظیم مسکن مهر اشاره کرد که با ایجاد اختلال در بازار و به حاشیه راندن مردم نقش موثری در رشد منفی مسکن و ادامه ی رکود در سال های اخیر دارد.

یکی از ایراد جدی وارد آمده به این طرح که توسط کارشناسان مطرح می شود این است که چرا برای ساخت چنین پروژه هایی از پیمانکاران کشورهای خارجی همانند ترکیه و چین استفاده شده است. واگذاری این پروژه ها به بخش خارجی باعث منزوی شدن بخش داخلی در آن سالها شد، در حالیکه چنان که پیداست هیچ گونه تکنولوژی و معماری خاصی در پروژه های مسکن مهر بکار نرفته و سازندگان داخلی به راحتی قادر به انجام چنین پروژه هایی می باشند.

رشد منفی مسکن

عدم تناسب عرضه و تقاضا در ساخت مسکن در پروژه ی مسکن مهر و دیگر پروژه های ساخت و ساز در دولت سابق از دلایل مهم به وجود آمدن معضل رکود و رشد منفی مسکن در این سالها شده است. عدم نظارت کافی و کارشناسی شده در بخش مسکن باعث به وجود آمدن مازاد تقاضا ی مسکن در پروژه های مسکن مهر و همچنین تعداد بسیار زیاد ساخت و ساز در مناطق مرفه نشین و ساخت خانه های لوکس شد که نوعی عدم تناسب نیاز مصرف کننده می باشد و امروزه کشور و به خصوص استان تهران را با پدیده ی انبوه خانه های خالی و بدون سکنه مواجه کرده است. وجود خانه های خالی هر دو بخش عرضه و تقاضا را به عقب نشینی واداشته و این رشد منفی مسکن را به بازار تحمیل کرده است.

یکی دیگر از اشتباهات مبرم دولت سابق میزان تعهداتی است که به این پیمانکاران خارجی داده است به طوریکه با توجه به قوائد حقوقی بین الملل دولت فعلی قادر به واگذار کردن پروژه های ساخت مسکن مهر به پیمانکاران داخلی نمی باشد. بنابراین بخش اعظمی از سرمایه گذاری بخش مسکن که در این پروژه ها به مصرف رسیده به جیب دول خارجی می رود و دولت کنونی به سادگی قادر به قطع همکاری و به دست گرفتن امور ساخت و ساز و خمایت از سازندگان داخلی و تغییر وضعیت در رشد منفی مسکن  نیست.

به نظر می رسد میراث پر اشتباهی که در بخش مسکن توسط دولت سابق بجا گذاشته شده به راحتی قابل رفع و رجوع نمی باشد و تاثیرات سو آن تا سالهای زیادی بر بخش مسکن باقی خواهد ماند و با داشتن چنین مسائلی نمی توان انتظاری جز رشد منفی مسکن از این بخش داشت.

 

[ad_2]

لینک منبع

جزئیات مالیات بر ساخت و فروش مسکن

[ad_1]

جزئیاتی بر مالیات ساخت و فروش مسکن که به تازگی ابلاغ شده است

مصوبه ی جدید پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن که به تازگی مطرح شده است، امروزه به دغدغه ی کارشناسان و فعالین بازار تبدیل شده است و برخی از ایشان اینگونه دریافت مالیات را باعث عمیق و طولانی تر شدن رکود بازار و در خلاف جهت سایر سیاست های خروج از رکود دولت می دانند.

املاک تهران

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در اظهار نظری فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن را نتیجه ی اصلاحات صورت گرفته در بخش مالیات های مستقیم که در سال ۹۴ مصوب شده بود، می داند.

فروش مسکن

تنظیم سیاست های مربوط به این قانون توسط سازمان امور مالیاتی کشور که متولی آن وزارت اقتصاد است، صورت پذیرفته است و البته در زمان تدوین آن وزارت راه  شهرسازی به عنوان متولیان بخش مسکن به بیان نظرات و پیشنهادات خود  درباره ی نظام مالیاتی بخش مسکن که متناسب و هم جهت با رونق غیر تورمی مطلوب بخش مسکن برای این سالها می باشد، پرداخته بودند.

وی در ادامه ی خاطر نشان کرد که در مرحله ی پس از تدوین، یعنی در پروسه ی تصویب مالیات بر ساخت و فروش مسکن، که حدود یک سال به طول انجامید، معاونت مسکن و دفتربرنامه ریزی و اقتصاد مسکن، با حضور در تعداد زیادی از جلسات تخصصی کمسیون اقتصادی هیات دولت، سعی نمود تا متن آیین نامه ی جدید مالیاتی که مالیات بر ساخت و فروش مسکن را نیز در بر می گرفت، به شکلی تنظیم شود که در تعارض با سیاست های ایجاد و تسریع رونق غیرتورمی بخش مسکن نباشد. در واقع بخش مسکن به عنوان کلیدی ترین بخش برای خروج اقتصاد از رکود برای سیاست گذاران اهمیت ویژه ای داشته است و برای کمک و حمایت از این بخش اعتبار زیادی به مصرف رسیده بود. لذا قانون های جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن نبایست برهم زننده ی برنامه ها و راهکارهای دولت در بخش مسکن باشند. بنابراین آیین نامه ی مالیاتی جدید باید به گونه ای اعمال شود که ملاحظات مربوط به حمایت از عرضه ی هدفمند، حمایت از سرمایه گذاری در بخش مسکن و همچنین پشتیبانی از قدرت خرید متقاضیان مسکن مصرفی در نظر گرفته شود.   

اما نگاه سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد به بخش مسکن همانند سایر بخش هاست. از دید سیاست گذار مالیاتی کشور، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های درامد زا از پرداخت مالیات های یکسان با سایر سطوح و بخش های اقتصادی سرباز زده و لذا در آیین نامه ی جدید لازم دانسته است که مالیات بر ساخت و فروش مسکن به گونه ای تعیین گردد که یکپارچگی دریافت مالیات از همه ی بخش های فعال اقتصادی اعمال گردد. با این دیدگاه اصلاحات جدیدی در نحوه ی اخذ مالیات بر ساخت و فروش مسکن صورت گرفت.

بر طبق فرمایشات مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن طبق پیگیری ها ی صورت گرفته توسط این سازمان و بیان رویکرد و سیاست های بخش مسکن به عنوان یکی از پراهمیت ترین بخش های اقتصادی کشور، در جلسات تصویب و تدوین آیین نامه ی جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تلاش شد با اضافه کردن برخی تبصره ها و میان برها به آیین نامه، فشار  هزینه ای وارد آمده بر بخش مسکن که با اجرای اخذ جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن  صورت می پذیرفت تا حدی تعدیل گردد.

از جمله نتایج این تبصر ه ها و میانبرهای صورت گرفته در فرمول جدید نحوه ی محاسبه ی  مالیات  بر ساخت و فروش مسکن می توان موارد زیر را برشمرد :

در متن تدوینی از سوی سازمان مالیاتی، قرار بود که قیمت خرید زمین در زمان خودش در محاسبات مربوط به هزینه لحاظ گردد و این مساله برای پروژه های انبوه سازی و پروژه های مشارکتی که خرید زمین به مبلغ بسیار پایین تری نسبت به زمان کنونی و در سال های قبل صورت گرفته بود، بسیار ناخوشایند بود. با اعمال نظرات متولیان بخش مسکن این قانون به دین شکل اصلاح شد که در محاسبات مربوط به هزینه های خرید زمین دو حالت کنونی  و زمان خرید در نظر گرفته شود و هرکدام که قیمت بالاتری داشت، مبنای محاسبه قرار گیرد.

همچنین مصوب شد که انبوه سازان از بابت محاسبه ی هزینه های مالی و سود تسهیلات بانکی در ازای بخشی از مالیات جدید معاف شوند و معافیت مالیاتی برای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده اعمال گردد.

[ad_2]

لینک منبع

قدرت خرید جامعه و بازار مسکن

[ad_1]

باید نگاهی دوباره و کارشناسانه ای به بازار مسکن شود

با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن و شرایط اقتصادی مردم٬ میزان ساخت و ساز مسکن دچار کاهش شده است و با توجه به اینکه نیاز جامعه به مسکن در هر سال حدود یک میلیون واحد می باشد و در نظر گرفتن شرایط کنونی٬ پیش بینی می شود در آینده و با توجه به تداوم شرایط٬ میزان تقاضا از عرضه مسکن بیشتر شده و شرایطی مانند بازار کار بوجود آید.

املاک تهران

به باور‌کارشناسان دو عامل موجب افزایش میزان تقاضا در بازار‌ مسکن نسبت به عرضه میشود٬ یک عامل قشری از جامعه است که قدرت خرید مسکن را نداشته و به تقاضا کنندگان مسکن اضافه می شوند و البته قشر قابل‌ توجهی نیز‌ به حساب می‌آیند؛ و دیگری حجم تقاضای طبیعی در هر‌سال‌برای‌ تهیه مسکن است. این دو عامل در کنار هم موجب افزایش تقاضا در مقابل عرضه شده و میتواند مشکلاتی را در جامعه بوجود آورد.

بازار مسکن

قطعا از‌مهمترین دلایل رکود در بازار مسکن٬ قدرت خرید پایین مردم است که این قشر از جامعه شاید اکثریت‌ آنرا شامل شوند. برخی‌ از متقاضیان مسکن با‌ درنظرگرفتن پس انداز٬ دارایی ها و حتی وام های مسکن٬باز هم قادر به خرید خانه نیستند. از طرفی نیز‌این مساله بر اجاره مسکن تاثیر گذاشته و موجب بالارفتن مبلغ اجاره بها گشته است.

برخی‌از کارشناسان٬تنها راه نجات از این رکود را٬ساخت و ساز انبوه دانسته بطوریکه جامعه به خانه هایی با قیمت های مناسب دسترسی پیدا کند. چیزی‌شبیه با مسکن مهر ولی با رفع نواقص آن.

البته عده ای از ‌کارشناسان نیز‌پیشنهاد میکنند که ساخت و سازهایی صرفا جهت اجاره مسکن و نه تنها فروش مسکن صورت گیرد. مشاورین املاک نیز‌معتقدند‌ که دلیل‌اصلی رکود بازار مسکن سطح توان و خرید از طرف مردم‌می باشد و این عامل همچنین موجب بالانرفتن قیمت ها شده است.

پیش‌بینی های ابتدای سال به گونه ای بود که قیمت ها در بازار مسکن و بعد از انتخابات افزایش پیدا کند اما‌نشانه های بازار حاکی‌از عدم این افزایش و ثبات قیمت هاست.

برخی‌از‌ مشاورین املاک و فعالین این حیطه نیز به این باورند که ورود به دوره ی‌پیش رونق٬ ضعیف‌است زیرا با این سطح توان و قدرن خرید جامعه٬عبور‌ از رکود و رونق محال به حساب می آید. طی حدود پنج سال گذشته تعداد خانه های خالی از سکنه حدود ۵۰٪  بیشتر شده است و این یکی دیگر ‌از مشکلات بوجود آمده در بازار‌مسکن می باشد.‌برخی‌از فعالان در عرصه مسکن راه حل‌‌چنین وضعی را درنظرگرفتن مالیات های سنگین برای صاحبان آنها میدانند.

یکی‌از کارشناسان بازار‌مسکن با اشاره به خانه های لوکس شمال شهر عنوان کرده‌است:« فعالان بازار به خوبی می‌دانند در فصول پررونق‌ سال می‌توانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانه‌های با متراژ پایین  و ارزان امکان‌پذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین می‌تواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد ‌درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است »

طی‌چند سال اخیر‌ رکود گریبان گیر بازار مسکن بوده است و در کنار این مورد افزایش اجاره بها باعث صاحب خانه نشدن بسیاری از مردم گردیده است. در سال های قبل یکی از اولین خریدهای پس از ازدواج٬ تهیه‌ی‌ خانه بود‌و این اقدام از جمله پیشرفت های خانواده به حساب می آمد. این عامل باعث رونق خوبی در این حوزه شده‌ بود به گونه ای که در سال ۹۰ صنعت ساخت و ساز درصد قابل توجه و بالایی را از کل تولید ناخالص داخل کشور داشته است.

کاهش قدرت خرید مردم منجر‌به افزایش تقاضای اجاره واحد های مسکونی شده است و این افزایش اجاره منجر‌به بالا رفتن اجاره بها شده است و قدرت خرید‌ مردم را بیش از پیش کاهش می دهد و شرایط را وخیم‌تر می نماید. شرایط حاکم ٬سیاست گذاری هایی جدید و کارآمد در این صنعت را‌ میطلبد.

[ad_2]

لینک منبع

ابهام های رونق بازار مسکن

[ad_1]

 

رونق بازار مسکن بعد از انتخابات ۹۶ در هاله ای از ابهام فرو رفته است

درحالی کارشناسان بخش مسکن به خروج این بخش از رکود چندین ساله در نیمه ی دوم سال جاری و استقبال متقاضیان برای خرید امیدوارند که همچنان موانعی بر سر راه رونق بازار مسکن وجود دارد که پیش بینی های کارشناسان و فعالین بازار را در هاله ای از ابهام فرو برده است.

املاک تهران

مصوبه ی جدید تحمیل شده به بازار مسکن مبنی بر تعیین ۱۰ درصد مالیات برای اولین نقل و انتقال به ساختمان های تازه ساز احتمال افزایش ۱۰ درصدی قیمت  این ساختمان ها را تقویت کرده است. درحالی که بخش مسکن در شرایط فعلی توانایی هضم این مساله را ندارد و تا رسیدن به رونق بازار نباید جهش قیمتی را برای بخش مسکن متصور بود.

رونق بازار مسکن

با پشت سر گذاشتن رونق بازار در سالهای ۹۰-۹۲ و ورود به رکود شدید و غیرمنتظره ی مکسن از سال ۹۲ تابحال نرخ رشد مسکن همواره از نرخ تورم عمومی پایین تر بوده است. گزارشات نشان می دهد اگرچه از کاهش قیمت واقعی مسکن که از تقسیم قیمت اصلی بر نرخ تورم بدست می آید ، درماههای اخیر کاسته شده است؛ اما همچنان نرخ رشد مسکن از نرخ تورم عمومی پایین تر است و لذا قیمت واقعی مسکن در حال کاهش است.

نگاهی به نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد که قیمت مسکن در پاییز ۹۲ پایین تر از نرخ تورم عمومی بوده است. در بهار و تابستان ۹۵ اگرچه قیمت مسکن با افزایش قیمت محسوسی مواجه شد، اما همچنان نرخ رشد آن از نرخ تورم پایین تر بوده است. لذا به نظر می رسد صحبت از رونق بازار در شرایط فعلی با اما واگرهای جدی روبرو است.

از سوی دیگر نرخ رشد قابل ملاحظه ی تعداد معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه در سال گذشته امیدها را برای بازگشت پویایی و تحرک و پس از آن رونق بازار زنده نگاه داشته است. رونق بازار مسکن در این حالت یک رونق غیر تورمی خواهد بود و جهش قیمت مسکن به هیچ وجه مورد انتظار فعالین و کارشناسان مسکن نمی باشد.

از دیگر موانع مهم و پراهمیت این رونق غیر تورمی می توان به وجود نزدیک به ۴.۶ میلیون مسکن خالی از سکنه که متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی نیستند و اغلب خانه ی لوکس محسوب می شوند، نرخ رشد  منفی و کاهش قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن که فعالین این بخش را به سمت فعالیت های پربازده تر مانند سپرده گذاری در بانک سوق داده است، نرخ بالای بهره های بانکی و عدم استقبال جدی برای بهره گیری از تسهیلات بانکی ارائه شده به سازندگان مسکن، اصلاحیه ی قانون مالیات های مستقیم و لزوم پرداخت مالیات ۱۰ درصدی برای خانه های نوساز و.. اشاره کرد. هرکدام از این دلایل به طور منطقی وبه تنهایی می تواند رکود بخش مسکن را طولانی تر کند و رونق بازار را بیش از پیش به تعویق بیندازد.

وجود قانون اصلاحیه ی مالیاتی در بخش ساختمان سازی به نوعی فعالین این بخش را دچار غافلگیری و حیرت کرده است. اگرچه تامین بودجه کشور از طریق پرداخت مالیات امری صحیح و ضروری است اما شرایط و نحوه ی دریافت مالیات با مطابق با مقتضیات اقتصادی و شرایط حاکم بر هر بخش باشد. وجود این قانون سبب می شود که سازندگان قیمت مسکن ساخته شده را برابر با نرخ مالیات افزایش دهند و در نهایت پرداخت مالیات تحمیل شده بر عهده ی خریدار خواهد بود. همان گونه که پیش از این گفته شده بخش مسکن در شرایط فعلی توان جهش قیمتی را ندارد و این اتفاق دوره ی پیش رونق را به عقب خواخد انداخت. لذا به نظر می رسد وجود این قانون با سیاست گذاری های دولت مبنی بر تسریع در خروج از رکود در بازار مسکن هم خوانی ندارد.  رونق بازار مسکن در این برهه ی حساس نیازمند تنظیم سیاست های صحیح و عملی می باشد.

 

[ad_2]

لینک منبع