شایعه سونامی قیمت مسکن

[ad_1]

آیا در سال جاری شاهد سونامی قیمت مسکن خواهیم بود؟

طبق نظرات کارشناسی شایعه هایی که امروزه در بازار تحت عنوان سونامی قیمت مسکن شنیده می شود، کاملا بی اساس و بدون هیچگونه پشتوانه ی علمی و کارشناسی می باشد.

املاک تهران

رکود شدید بازار مسکن طی سالیان اخیر علاوه بر اینکه فعالین بخش مسکن را خسته کرده است، بار منفی بسیار زیادی را نیز به اقتصاد کشور تحمیل کرده است. در واقع ارتباط دوسویه ی وضعیت اقتصاد کشور و بخش مسکن موجب شده که رکود یکی باعث تعمیق رکود در دیگری شود. مسئله ای که در این چندساله بحران رکودی بی سابقه ای را گریبان گیر اقتصاد کشور کرده است.

قیمت مسکن

صاحب نظران بازار مسکن راه حل قطعی خروج از رکود شدید فعلی کشور را رونق دادن به بخش مسکن می دانند. به اعتقاد کارشناسان بخش مسکن به علت پیوند ی که حداقل با صد صنعت کشور دارد، موثرترین بخش بر اقتصاد می باشد و رونق بخشیدن به این بخش اصلی ترین راهکار برای احیای اقتصاد کشور می باشد.

علی رقم تلاش های دولت برای عملی کردن این ادعا به نظر می رسد آسیب ها و خسارات رکود جاری چنان عمیق است که تحولگرایی در آن و بازگرداندن دوران رونق به بخش مسکن را بسیار پیچیده کرده است.

آمار مربوط به معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال ۹۶ از بهبود فضای خرید و فروش مسکن خبر می دهد و امیدها را در دل فعالین بازار و نیز مسئولین این حوزه زنده کرده است. باید مراقب بود که راهکارهای دولت برای خروج بخش مسکن از رکود، توام با هیجان زدگی نشود و شاهد نوسانات و بی نظمی در قیمت مسکن نباشیم.

بازار مسکن با وجود دوران سخت سالهای گذشته و رکود عمیق در صورت پشت سر گذاشتن این دوره و وارد شدن به دوران پیش رونق بازار کشش تنش قیمتی را ندارد. هرگونه بروز جهش قیمت مسکن در این برهه برای بخش مسکن مخرب است و موجب می شود امیدهای اهالی بازار به ناامیدی بدل شود. اساسا با توجه به تجارب گذشته جهش قیمت مسکن در دوران پیش رونق بعید به نظر می رشد و عقلانی نیست.

اگرچه سوداگران و سودجویان در پی بهتر شدن شرایط بازار طمع کرده اند و به دنبال افزایش کاذب قیمت مسکن هستند، اما منافع عمومی ایجاب می کند که مسئولین و کارشناسان با نظارت دقیق بر این حوزه از بروز هیجانات کاذب جلوگیری به عمل آورند و به نوعی ثبات را در قیمت مسکن حکم فرما کنند.

بهترین حالت در این زمان افزایش نرخ قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم عمومی می باشد که برای ورود به رونق لازم و ضروری است. برای حاکم کردن این شرایط افزایش قیمت مسکن باید گام به گام  با برپا شدن دوره ی پیش رونق و سپس رونق بازار صورت گیرد.

بر طبق نظر کارشناسان، رونق بازار نیز باید یک رونق غیر تورمی باشد و در آن خبری از افزایش بی رویه ی قیمت مسکن وجود ندارد. بر طبق پیش بینی های صورت گرفته نرخ افزایش قیمت در صورت رونق یافتن بازار نزدیک به نرخ تورم عمومی خواهد بود. بنابراین اعلام اعداد و ارقام غیر واقعی  و شایعه پراکنی توسط سود جویان بازار گرمی بیش نیست و به هیچ وجه با واقعیت تناسب ندارد.

گزارشات عنوان شده از شرایط حاکم بر بازار نشان می دهد که وضعیت فعلی بخش مسکن آرام و منطقی است و تحرکات صورت گرفته در آن در صورت استمرار، نوید بخش خروج از رکود همراه با ثبات نسبی در قمیت مسکن می باشد.

به همین سبب ضروری است که خریداران و فروشندگان از هیجانات خوداری کنند و به نوسانات قیمت مسکن که از سوی سوداگران مطرح شده و به آن دامن می زنند،اهمیت ندهند. بازار گرمی این افراد سودجو راه به جایی نخواهد برد و این افراد به مقصودشان نخواهند رسید.

[ad_2]

لینک منبع

شرایط رو به بهبود در بازار مسکن

[ad_1]

طبق اعلام گزارشی توسط یکی از خبرگزاری های مطرح کشور، بازار مسکن در حال رونق و عبور از رکود چندساله خود می باشد. در این گزارش اشاره شده است که بازار مسکن پس از چند سال رونق در اوایل دهه ی نود و سپس فرورفتن در رکودی سه ساله، توانسته است با چرخشی مثبت به سمت رونق پیشروی داشته باشد.

املاک تهران

 

این خبرگزاری با بررسی آمارهای مربوط به حجم ساخت و سازهای مسکن در تهران و کشور،میزان سرمایه گذاری های ساختمانی در شهرها و وضعیت رشد بخش ساختمان عنوان کرده است میزان سرمایه گذاری های بخش مسکن در سال گذشته نسبت به سال قبل آن بیشتر شده است و شیب منفی آن کاهش یافته و نیز از بیشتر شدن تعداد صدور پروانه های ساختمانی در این سال خبر داده است.

بازار مسکن

همچنین این رسانه بیان کرده است که باتوجه به آمار و ارقام مربوط به ساخت و سازهای جدید در کل شهرهای ایران، رشد قابل توجهی در حجم سرمایه گذاری ها در تابستان۹۵ نسبت به بهار همان سال یا نسبت به زمان مشابه سال گذشته آن داشته است. بعد از گذر سال ۹۱ که رکوردهای خوبی در حوزه ساخت و ساز به ثبت رسید، آمار و ارقام تا سال۹۵ حاکی از رکودی سنگین بر صنعت ساخت و ساز کشور بوده است. اما نشانه ها خبر از تغییر در شرایط داده و ظاهرا رکود عمیقی که در این سالها بر بازار مسکن حاکم بوده است در حال گذر می باشد.

طبق بیان این خبرگزاری، علاوه بر بهتر شدن وضعیت در حوزه ی ساخت و سازهای جدید، وضعیت سرمایه گذاری های مربوط به ساختمانهای ناتمام نیز بهبود یافته است.

این خبرگزاری در ادامه گزارش خود به غفلت سرمایه گذاران در سال گذشته نسبت به تکمیل طرح های نیمه کاره پرداخته و هشدار داده است تداوم این امر، می تواند موجب بروز مشکل در زمان رونق بازار گردد. عدم توجه سرمایه گذاران به پروژه های ناتمام باعث می شود در زمانی که بازار مسکن از رونق و روند مطلوبی برخوردار شد، سرمایه گذاران در آن موعد و با دیدن شرایط مساعد در فروش، به سراغ چنین پروژه های ناتمامی رفته و همین مورد باعث انباشت خانه های تازه ساز شده و غالب شدن عرضه نسبت به تقاضا را در پی خواهد داشت.

در ادامه گزارش به نظر و پیشنهاد برخی کارشناسان حوزه مسکن در مورد مناسبترین رویکرد سرمایه گذاران در شرایط فعلی پرداخته شده است و اشاره شده که در حال حاضر و با رونق محسوس در بازار مسکن، باید سرمایه گذاران به سمت تکمیل ساختمانهای نیمه کاره بروند، زیرا در زمان رسیدن به رونق و بازار مطلوب، دیگر تکمیل چنین پروژه هایی صلاح نیست و باید رویکرد به سمت ساخت و سازهای جدید باشد. با اتخاذ چنین هدفی، میزان عرضه و تقاضا نیز هماهنگ شده و حجم نقدینگی کافی برای سرمایه گذار به جهت ساخت و سازهای جدید در زمان رونق وجود خواهد داشت.

در این گزارش بهترین راه خروج از رکود فعلی، سرمایه گذاری با هدف تکمیل پروژه ها معرفی شده است تا با این اقدام در زمان رسیدن به رونقی که طی احتمالات کارشناسان در چند ماه آینده مشاهده خواهد شد، میزان عرضه کافی برای منازل نوساز وجود داشته و شرایط به سمتی پیش برود که خروج از رکود آسانتر باشد. با در نظر گرفتن دو نکته که اولا مراحل ساخت یک واحد مسکونی حدودا یکسال زمان لازم دارد و دوما اینکه پیش بینی ها برای رونق بازار در چند ماه آینده می باشد، باید برای داشتن عرضه ای کافی به سراغ تکمیل ساختمان های نیمه کاره رفت و بر روی چنین مواردی تمرکز کرد.

[ad_2]

لینک منبع

برج ۱۸ طبقه ساحل (سپانیر)

[ad_1]

اگر دریاچه خلیج فارس رفته باشید و حدفاصل میدان موج تا میدان ساحل و از آنجا تا میدان دریاچه را رد شده باشید یقینا بسیاری از پروژه های معتبر و به نام منطقه ۲۲ را در همین مسیر کوتاه دیده اید. این خط سیر که ذکر شد خط ساحلی شمال دریاچه را در بر می گیرد و وجود پروژه های معتبر منطقه ۲۲ در این مسیر، اعتبار آن را دوچندان می کند.

در میان تمامی پروژه هایی که در این مسیر قرار گرفته اند، برج ساحل شاید خاص ترین آنها باشد، به دلیل ظاهر متفاوت و قوس دار بودن بنا و همچنین موقعیت مکانی خاص آن- دقیقا ضلع شمالی میدان ساحل- برج ساحل یا طبق آنچه معروف شده و آن را به نام تعاونی سازنده اش، سپانیر می نامند یک برج ۱۸ طبقه تجاری مسکونی است که مربوط به شامل واحدهای جنوبی ۱۰۰ متری با دید ابدی دریاچه و واحدهای شمالی ۱۱۷ متری با دید کوه است. طبقه ۱۳ را واحدهای ۱۲۷ تا ۱۶۵ متری ۳ خوابه تشکیل داده اند و طبقات ۱۴ و ۱۵ نیز تعداد ۴ پنت هاوس دوبلکس ۴۰۰ متری قرار دارد که بناست به صورت آزاد فروخته شوند و تمامی اعضای تعاونی از محل فروش واحدهای پنت هاوس سهم دارند.

پروژه سپانیر یا برج ساحل هم اکنون در مرحله نازک کاری بوده و تعاونی یک بازه زمانی ۴ ماهه یعنی از برج ۶ تا ۱۰ سال ۹۶ را برای تحویل نهایی در نظر گرفته است که باتوجه به سرعت کار تعاونی، این برآورد زمانی چندان بیراه نیست و به احتمال زیاد در همان مهلت تعیین شده، تمامی واحدها تحویل می شوند.

برج ساحل از نظر موقعیت مکانی یکی از بهترین نمره ها را می گیرد و کمتر پروژه ای در منطقه با این موقعیت مکانی مناسب می توان یافت. برج ساحل از نظر نوع سازه و اجرا نیز یکی از جذاب ترین ویژگی ها را داراست هرچند که در چنین برج هایی که نمای بیرونی خاصی را طراحی می کنند-عموما کروی- بخشی از نقشه داخلی واحدها فضای مفید خود را از دست می دهند که این موضوع دقیقا جزو ضعف های پروژه می باشد. در مورد برج ساحل نیز قوس دار بودن نمای برج باعث افت کیفی نقشه واحدهای شمالی ۱۱۷ متری شده است. واحدهای ۱۰۰ متری جنوبی البته، از آنجایی که در قسمت بیرونی قوس قرار دارند، از نقشه و پلان بهتر و معقول تری برخوردارند.

از نظر پیشرفت فیزیکی اگر بخواهیم برج ساحل را مورد بررسی قرار دهیم باید گفت پروژه هایی از این دست که به این مرحله از ساخت می رسند، یعنی اسکلت را به پایان می رسانند، سقف و کف را می زند و تیغه چینی را انجام می دهند و به سفت کاری و نازک کاری می رسند، مطمئنا سررشته کار را در دست دارند، که اگر غیر از این بود می بایست تا این مرحله به مشکل یا مشکلاتی برخورد می کردند و از برنامه زمانبندی عقب می افتادند. برج ساحل و پروژه هایی شبیه به آن که در مرحله سفت کاری یا جلوتر هستند و تا این مرحله بدون تاخیر پیش رفته اند، مسلما سازنده های کاربلد و قابل اعتمادی دارند که توانسته اند کار را به این مرحله برسانند، بنابراین پروژه سپانیر یا برج ساحل از گزینه وضعیت پیشرفت فیزیکی، نمره قابل قبول و کاملی دریافت می کند.

و اما از نظر اطمینان به اعتبار نقل و انتقال باید گفت تعاونی مسکن سپانیر به صورت کامل روال قانونی نقل و انتقال را انجام می دهد. به این معنی که تمامی واحدها- چه مسکونی و چه تجاری- در دفتر تعاونی دارای دفترچه مالکیت هستند و هر گونه نقل و انتقالی صرفا باید از طریق تعاونی و پس از استعلامات لازم انجام شود. همانطور که می دانید هرگونه نقل و انتقالی که از فیلتر تعاونی عبور کند امکان تقلب و فروش امتیاز به دو یا چند نفر را از متقلبین احتمالی سلب کرده و خریداران محترم با خیال راحت می توانند خرید خود را از این پروژه انجام دهند. بابت سند واحدها نیز مثل بقیه پروژه های معتبر، سند تفکیکی تکبرگ برای هر واحد از برج، دو سه سال پس از تحویل و پس از طی مراحل اداری خاص صادر می شود، البته تسریع در این روند بستگی کامل به پیگیری تعاونی سازنده مربوطه دارد.

از منظر سرمایه گذاری اگر پروژه برج ساحل را بخواهیم بررسی کنیم و نظری کارشناسانه ارائه کنیم، باید گفت این پروژه از آنجایی که به زمان تحویل خیلی نزدیک شده و تقریبا به ارزش واقعی خود نزدیک شده، بیش از آنکه برای سرمایه گذاری مناسب باشد-که نیست، چون که برای سرمایه گذاری گزینه های مناسب تری نیز وجود دارند- برای سکونت مناسب است. هم قیمت مناسبی نسبت به خرید نقدی چنین واحدی با چنین امکانات و موقعیت مکانی دارد و هم چیزی به زمان تحویلش باقی نمانده است- نهایتا دی ماه ۹۶ تحویل می شود- بنابراین خرید واحدهای مسکونی برج سپانیر با اینکه سرمایه گذاری نیز محسوب می شود-با درصد سودی اندک- اما بسیار مناسب برای آن دسته از خریدارانی است که قصد سکونت در چند ماه آینده را دارند.

درباره واحدهای تجاری برج سپانیر نیز باید گفت اگر به نیت سرمایه گذاری قصد ورود به بخش تجاری سپانیر را دارید بهترین گزینه خرید برگه های سهامی یک متری از تجاری های سپانیر است و در موعد تحویل، تبدیل کردن سهام به متراژ با قیمتی بسیار مناسب، نسبت به خرید نقدی یک واحد تجاری.

نکته ای که در پایان باید یادآور شد اینکه تمامی واحدهای مسکونی برج سپانیر از واحدهای پنت هاوس دوبلکس حدودا ۴۰۰ متری برج، سهم دارند و این سهم زمانی با آنها محاسبه خواهد شد که واحدهای پنت هاوس به فروش برسند و قیمت نهایی براساس تعداد واحدها محاسبه شده و سهم هر واحد از پنت هاوس ها بدست آمده و پرداخت خواهد شد.

در انتها باید گفت پروژه برج ساحل یا سپانیر یکی از مناسب ترین و مطمئن ترین برج های موجود در منطقه است که باتوجه به نزدیکی به زمان تحویل، بهترین گزینه برای کسانی است که قصد پیش خرید کوتاه مدت به قصد سکونت دارند.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

 

برج ساحل پروژ سپانیر میدان ساحل دریاچه چیتگر قیمت و متراژ و پلان واحدها و دفتر فروش

[ad_2]

لینک منبع

بازار مسکن نسل های آینده چگونه است؟

[ad_1]

باید برای بازار مسکن نسل های آینده فکری کرد

چندی از تحلیلگران در حوزه ی اقتصادی بر این باور هستند که اکثریت مردم و همچنین نسل های آینده دچار بحران مسکن هستند که مشکلشان نداشتن مسکن میباشد یا در شرایط بهتر تا آخر عمرشان باید اقساط پرداخت نمایند

املاک تهران

رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که مسکن با خروج کامل از رکود فاصله زیادی دارد البته استفاده از رکود بازار مسکن گاهی اوقات به واسطه ی مسئولین صنعت مطرح میگردد

بازار مسکن

اما سوالی که اینجا برای عامه مردم مطرح میگردد این است که آیا برنده و بازنده رونق بازار مسکن چه کسی یا کسانی میتوانند باشند البته لازم به ذکر است که توجه کنیم منظور از رونق بازار مسکن که در بالا ذکر شد افزایش در میزان خرید و فروش ملک میباشد سئوال دیگری که ذهن عامه مردم را به خود اختصاص میدهد و یا شاید هم ان را تجربه کرده باشند این است که آیا واقعا اکثریت مردم توانایی خرید ملک را ندارند ویا دلیل ان رکود بازار مسکن است ؟در جواب لازم است  بگویم زمانی که یک ملک کمتر از قیمت خرید فروش رفت را به خاطر بسپارید در این صورت که چنین اتفاقی رخ دهد سطح عمومی قیمت املاک افزایش پیدا خواهد کرد و زمانی که این روند در طی چند دوره و یا شاید هم چند سال رخ دهد ما با پدیده ای به نام توانایی نداشتن خرید مسکن در عامه مردم مواجه خواهیم شد

امروزه با پایین بودن سطح درآمد و افزایش قیمت ملک زمانی که مردم جامعه بخواهند ملکی را خریداری کنند باید وام های کلانی را از مراکز یا بانک ها دریافت نمایند البته با سود های زیادی که پرداخت میکنند آیا همه افراد جامعه قادر به پرداخت وام با بهره های زیاد هستند؟

یکی از تحلیل گران اقتصادی بر این باور است که بخش خصوصی را وارد این مرحله کنیم که وظیفه تامین ملک بر عهده او باشد در واقع مردم جامعه برای اینکه بتوانند ملک تهیه نمایند به جز خرید از بساز و بفروش ها و دلال های ملکی راه دیگری ندارند که این قشر افراد هم هدفشان حداکثر کردن سود می باشد البته اینجا باید ذکر کنم که در اکثر کشور های دنیا عرضه مسکن توسط بخش عمومی اداره میگردد که البته اگر آمار عرضه املاک توسط بخش عمومی برایتان جالب باشد جستجوی بیشتری میتوانید بکنید

دولت زمانی که وارد طرح اجرای ساخت مسکن می شود دو دلیل اصلی دارد اول و یا شاید مهم ترین ان فراهم آوردن املاک با قیمت مناسب و یا پایین برای اقشار کم درآمد جامعه و دوم اینکه هدف رقابتی بودن با بخش خصوصی است

لازم به ذکر است که بگویم ایران هم چندین تجربه موفق از تامین املاک که توسط دولت اداره میگردد را دارا میباشد که برای مثال به طرح عظیم مسکن مهر می توان اشاره داشت که برای دولت برای حضور در بازار مسکن از نقاط ضعف و قدرت بسیار متفاوتی اجرا شده است

نتیجه ای که از متن بالا میتوان گرفت این است که ناشیانه ترین انتخاب واگذاری تامین مسکن به صورت تمام و کمال به بخش خصوصی است که البته اینجا باید به یک سری پروژه های ترکیبی در دستور کار قرار داد

برخی از تحلیل گران اقتصادی بر این باور هستند که وقتی اکثریت مردم و حتی نسل های آینده هزینه ی گزافی را صرف خرید مسکن کنند در واقع رونقی برای بازار مسکن و پروژه های دولتی میباشد البته نقاط ضعف هایی که بخش خصوصی برای ساخت املاک داشته بر چشم کسی پوشیده نیست که از جمله میتوان به عدم مقاومت در برابر زلزله و یا بدشکل و ناهماهنگ بودن ساختمان ها و دیگر مشکلات اشاره داشت که در اینجا دولت با سیاست گذاری مناسب و ایفای نقش صحیح میتواند نواقص را بر طرف نماید

[ad_2]

لینک منبع

نگاهی دوباره به رکود مسکن

[ad_1]

رکود مسکن مشکلات عدیده ای برای اقتصاد ایران به همراه داشته است

بر اساس آمار منتشر شده از سرشماری نفوس‌و‌ مسکن٬ طی‌۵ سال گذشته نرخ رشد تعداد منازل مسکونی خالی از سکنه در کشور در مقایسه با خانه های در حال سکونت بسیار بیشتر ‌بوده است.

املاک تهران

با وجود افزایش میزان منازل در حال سکونت طی این چند سال٬ اما آنچه تاثیر بیشتری روی رکود بازار مسکن داشته است میزان افزایش منازل خالی از سکنه می باشد که در مقایشه با افزایش خانه های در حال سکونت از نرخ قابل توجه و بالاتری برخوردار ‌است. دلیلی که باعث رکود عمیق در طی چند سال اخیر شد.

رکود مسکن

با این وجود بخش مسکن٬ در حال گذر از رکود بوده و این رکود در حال حاضر‌در پایین ترین حد خود قرار داشته و حتی می توان رونق ناچیز ولی محسوسی را در معاملات آپارتمان های کم متراژ در تهران مشاهده کرد.

به گفته ی‌ مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن دوره های ‌رکود مسکن معمولا بین سه تا چهار ساله می باشد.

اما باید این نکته را نیز در نظر گرفت که رکود مسکن فقط مربوط به این بخش نمی شود و تحت تاثیر اقتصاد کشور است. از طرفی‌به مرور‌شاهد عبور‌از رکود و رسیدن به مرحله ی پیش رونق‌ در بازار مسکن هستیم.

و باید  این نکته را نیز در نظر گرفت که عبور از رکود باعث افزایش قیمت ها نخواهد شد زیرا انتظار می رود میانگین قیمت مسکن در تهران به اندازه ی نرخ تورم عمومی افزایش یابد.

این مقام مسول همچنین دلیل رکود چندساله را ساخت و ساز بیش از اندازه در سالهای پیش از رکود مسکن دانست که بیشتر از حد تقاضا بوده است و گفت طی‌ آمار سرشماری سال ۹۵ حجم واحدهای مسکونی خالی دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد می باشد و این آمار از بیشتر بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا و عدم تعادل بازار مسکن خبر میدهد. ایشان از زیاد بودن فروشندگان نسبت به خریداران خبر دادند.

رکود چهار ساله ی بازار مسکن عمدتا به دلیل تنش های قیمتی و عواقب آن در چند سال پیش رخ داده است.

پیش بینی‌‌مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن درباره ی آینده ی بازار مسکن این است که با توجه به انتخاب مجدد‌ دولت در انتخابات رونق بصورت ملایم و احتمال ایجاد شوک های قیمتی‌در این بازار ضعیف می باشد.

ایشان همچنین دلیل‌ رکود بازار در چند سال‌پیش را کند شدن روند‌صدور‌ پروانه های ساختمانی دانسته و اشاره کرده است که در سال۹۵ بدلیل توقف روند کاهش صدور پروانه بازار به سمت رونق پیشروی داشته است. ایشان معتقد است که در طی‌چهار سال‌گذشته قیمت مسکن افزایش چندانی نداشته و حتی اینکه نسبت به تورم از کاهش قیمت برخوردار‌بوده است. همچنین اشاره می کنند که در تهران و در ماههای ابندایی سال جاری معاملات بویژه برای آپارتمانهای کلنگی و مسکن روند افزایشی قابل‌ملاحظه ای را داشته است.

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن اشاره دارند که اگر‌چه حجم صدور پروانه های ساختمانی هنوز‌افزایش چندانی نداشته است ولی شاخص ها بیانگر روند نسبتا خوبی برای خروج‌ از رکود مسکن هستند.

آنچه که مشخص است باید در ماه های آینده به صورت کاملا نبض بازار مسکن در رصد قرار گیرد تا مشکلی ایجاد نشود. باید توجه داشت رکود مسکن امری یک شبه نبوده است که به این راحتی برطرف شود و قطعا زمان بر خواهد بود ، هر چند باید دقت ویژه ای شود تا این موضوع به درستی مدیریت شده و رکود  مسکن روند خوبی را طی کند.

پیش بینی ها همگی نشان دهنده آینده خوبی است هرچند تدبیر دولت بعدی نیز تاثیرات فراوانی خواهد داشت که این موضوع به سرانجام برسد و ابتر باقی نماند. به امید بهتر شدن شرایط بازار مسکن و پایان یافتن رکود مسکن.

[ad_2]

لینک منبع

رشد منفی مسکن عاملی مهم در مهار رشد اقتصادی

[ad_1]

گزارش اخیر منتشر شده توسط بانک مرکزی نشان از رشد منفی مسکن در سال ۹۵ دارد.

بر پایه ی گزارشات منتشر شده، رشد فعالیت های ساختمانی برابر با منفی ۰.۸ درصد  در سال ۹۵ بوده است و بنابراین فعالیت های بخش مسکن تاثیر کاهنده بر رشد اقتصادی کشور گذاشته است. این مساله بسیار قابل تامل است چرا که اکثر دولت ها بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی شان را بخش مسکن در بر گرفته و تاثیر فزاینده ای بر رشد اقتصادی آنها داشته است. دولت ها برای رسیدن به رشد اقتصادی باید اول موتور بخش مسکن را براه بیندازند. بنابراین رشد منفی مسکن نوعی ترمز اقتصادی برای رشد اقتصادی کشور است.

املاک تهران

در بررسی علت این موضوع می توان گفت که با توجه به اینکه بخش مسکن چند سالی است که دوران ناخوشایند رکود را تجربه می کند تمایل به سرمایه گذاری و فعالیت در این بخش توسط انبوه سازان بسیار کمتر شده و لذا ضریب رشد این بخش را کاهش داده است. اما این مساله یکی از دلایل رشد منفی مسکن در سالهای اخیر می باشد. باید گفت که اشتباهات صورت گرفته در دولت سابق باعث شد پیمانکاران داخلی بهره ای زیادی از رشد مسکن در سالهای رونق نیز نداشته باشند .

به اعتقاد برخی کارشناسان طولانی شدن رکود و ناتوانی از خروج از آن ریشه در سیاست های غلط دولت سابق دارد که حاصل آن رد منفی مسکن در سالهای اخیر است. ازجمله ی این سیاست های ناصحیح می توان به پروژه ی عظیم مسکن مهر اشاره کرد که با ایجاد اختلال در بازار و به حاشیه راندن مردم نقش موثری در رشد منفی مسکن و ادامه ی رکود در سال های اخیر دارد.

یکی از ایراد جدی وارد آمده به این طرح که توسط کارشناسان مطرح می شود این است که چرا برای ساخت چنین پروژه هایی از پیمانکاران کشورهای خارجی همانند ترکیه و چین استفاده شده است. واگذاری این پروژه ها به بخش خارجی باعث منزوی شدن بخش داخلی در آن سالها شد، در حالیکه چنان که پیداست هیچ گونه تکنولوژی و معماری خاصی در پروژه های مسکن مهر بکار نرفته و سازندگان داخلی به راحتی قادر به انجام چنین پروژه هایی می باشند.

رشد منفی مسکن

عدم تناسب عرضه و تقاضا در ساخت مسکن در پروژه ی مسکن مهر و دیگر پروژه های ساخت و ساز در دولت سابق از دلایل مهم به وجود آمدن معضل رکود و رشد منفی مسکن در این سالها شده است. عدم نظارت کافی و کارشناسی شده در بخش مسکن باعث به وجود آمدن مازاد تقاضا ی مسکن در پروژه های مسکن مهر و همچنین تعداد بسیار زیاد ساخت و ساز در مناطق مرفه نشین و ساخت خانه های لوکس شد که نوعی عدم تناسب نیاز مصرف کننده می باشد و امروزه کشور و به خصوص استان تهران را با پدیده ی انبوه خانه های خالی و بدون سکنه مواجه کرده است. وجود خانه های خالی هر دو بخش عرضه و تقاضا را به عقب نشینی واداشته و این رشد منفی مسکن را به بازار تحمیل کرده است.

یکی دیگر از اشتباهات مبرم دولت سابق میزان تعهداتی است که به این پیمانکاران خارجی داده است به طوریکه با توجه به قوائد حقوقی بین الملل دولت فعلی قادر به واگذار کردن پروژه های ساخت مسکن مهر به پیمانکاران داخلی نمی باشد. بنابراین بخش اعظمی از سرمایه گذاری بخش مسکن که در این پروژه ها به مصرف رسیده به جیب دول خارجی می رود و دولت کنونی به سادگی قادر به قطع همکاری و به دست گرفتن امور ساخت و ساز و خمایت از سازندگان داخلی و تغییر وضعیت در رشد منفی مسکن  نیست.

به نظر می رسد میراث پر اشتباهی که در بخش مسکن توسط دولت سابق بجا گذاشته شده به راحتی قابل رفع و رجوع نمی باشد و تاثیرات سو آن تا سالهای زیادی بر بخش مسکن باقی خواهد ماند و با داشتن چنین مسائلی نمی توان انتظاری جز رشد منفی مسکن از این بخش داشت.

 

[ad_2]

لینک منبع

جزئیات مالیات بر ساخت و فروش مسکن

[ad_1]

جزئیاتی بر مالیات ساخت و فروش مسکن که به تازگی ابلاغ شده است

مصوبه ی جدید پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن که به تازگی مطرح شده است، امروزه به دغدغه ی کارشناسان و فعالین بازار تبدیل شده است و برخی از ایشان اینگونه دریافت مالیات را باعث عمیق و طولانی تر شدن رکود بازار و در خلاف جهت سایر سیاست های خروج از رکود دولت می دانند.

املاک تهران

مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن در اظهار نظری فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن را نتیجه ی اصلاحات صورت گرفته در بخش مالیات های مستقیم که در سال ۹۴ مصوب شده بود، می داند.

فروش مسکن

تنظیم سیاست های مربوط به این قانون توسط سازمان امور مالیاتی کشور که متولی آن وزارت اقتصاد است، صورت پذیرفته است و البته در زمان تدوین آن وزارت راه  شهرسازی به عنوان متولیان بخش مسکن به بیان نظرات و پیشنهادات خود  درباره ی نظام مالیاتی بخش مسکن که متناسب و هم جهت با رونق غیر تورمی مطلوب بخش مسکن برای این سالها می باشد، پرداخته بودند.

وی در ادامه ی خاطر نشان کرد که در مرحله ی پس از تدوین، یعنی در پروسه ی تصویب مالیات بر ساخت و فروش مسکن، که حدود یک سال به طول انجامید، معاونت مسکن و دفتربرنامه ریزی و اقتصاد مسکن، با حضور در تعداد زیادی از جلسات تخصصی کمسیون اقتصادی هیات دولت، سعی نمود تا متن آیین نامه ی جدید مالیاتی که مالیات بر ساخت و فروش مسکن را نیز در بر می گرفت، به شکلی تنظیم شود که در تعارض با سیاست های ایجاد و تسریع رونق غیرتورمی بخش مسکن نباشد. در واقع بخش مسکن به عنوان کلیدی ترین بخش برای خروج اقتصاد از رکود برای سیاست گذاران اهمیت ویژه ای داشته است و برای کمک و حمایت از این بخش اعتبار زیادی به مصرف رسیده بود. لذا قانون های جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن نبایست برهم زننده ی برنامه ها و راهکارهای دولت در بخش مسکن باشند. بنابراین آیین نامه ی مالیاتی جدید باید به گونه ای اعمال شود که ملاحظات مربوط به حمایت از عرضه ی هدفمند، حمایت از سرمایه گذاری در بخش مسکن و همچنین پشتیبانی از قدرت خرید متقاضیان مسکن مصرفی در نظر گرفته شود.   

اما نگاه سازمان امور مالیاتی و وزارت اقتصاد به بخش مسکن همانند سایر بخش هاست. از دید سیاست گذار مالیاتی کشور، بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های درامد زا از پرداخت مالیات های یکسان با سایر سطوح و بخش های اقتصادی سرباز زده و لذا در آیین نامه ی جدید لازم دانسته است که مالیات بر ساخت و فروش مسکن به گونه ای تعیین گردد که یکپارچگی دریافت مالیات از همه ی بخش های فعال اقتصادی اعمال گردد. با این دیدگاه اصلاحات جدیدی در نحوه ی اخذ مالیات بر ساخت و فروش مسکن صورت گرفت.

بر طبق فرمایشات مدیر کل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن طبق پیگیری ها ی صورت گرفته توسط این سازمان و بیان رویکرد و سیاست های بخش مسکن به عنوان یکی از پراهمیت ترین بخش های اقتصادی کشور، در جلسات تصویب و تدوین آیین نامه ی جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، تلاش شد با اضافه کردن برخی تبصره ها و میان برها به آیین نامه، فشار  هزینه ای وارد آمده بر بخش مسکن که با اجرای اخذ جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن  صورت می پذیرفت تا حدی تعدیل گردد.

از جمله نتایج این تبصر ه ها و میانبرهای صورت گرفته در فرمول جدید نحوه ی محاسبه ی  مالیات  بر ساخت و فروش مسکن می توان موارد زیر را برشمرد :

در متن تدوینی از سوی سازمان مالیاتی، قرار بود که قیمت خرید زمین در زمان خودش در محاسبات مربوط به هزینه لحاظ گردد و این مساله برای پروژه های انبوه سازی و پروژه های مشارکتی که خرید زمین به مبلغ بسیار پایین تری نسبت به زمان کنونی و در سال های قبل صورت گرفته بود، بسیار ناخوشایند بود. با اعمال نظرات متولیان بخش مسکن این قانون به دین شکل اصلاح شد که در محاسبات مربوط به هزینه های خرید زمین دو حالت کنونی  و زمان خرید در نظر گرفته شود و هرکدام که قیمت بالاتری داشت، مبنای محاسبه قرار گیرد.

همچنین مصوب شد که انبوه سازان از بابت محاسبه ی هزینه های مالی و سود تسهیلات بانکی در ازای بخشی از مالیات جدید معاف شوند و معافیت مالیاتی برای پروژه های نوسازی بافت های فرسوده اعمال گردد.

[ad_2]

لینک منبع

قدرت خرید جامعه و بازار مسکن

[ad_1]

باید نگاهی دوباره و کارشناسانه ای به بازار مسکن شود

با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن و شرایط اقتصادی مردم٬ میزان ساخت و ساز مسکن دچار کاهش شده است و با توجه به اینکه نیاز جامعه به مسکن در هر سال حدود یک میلیون واحد می باشد و در نظر گرفتن شرایط کنونی٬ پیش بینی می شود در آینده و با توجه به تداوم شرایط٬ میزان تقاضا از عرضه مسکن بیشتر شده و شرایطی مانند بازار کار بوجود آید.

املاک تهران

به باور‌کارشناسان دو عامل موجب افزایش میزان تقاضا در بازار‌ مسکن نسبت به عرضه میشود٬ یک عامل قشری از جامعه است که قدرت خرید مسکن را نداشته و به تقاضا کنندگان مسکن اضافه می شوند و البته قشر قابل‌ توجهی نیز‌ به حساب می‌آیند؛ و دیگری حجم تقاضای طبیعی در هر‌سال‌برای‌ تهیه مسکن است. این دو عامل در کنار هم موجب افزایش تقاضا در مقابل عرضه شده و میتواند مشکلاتی را در جامعه بوجود آورد.

بازار مسکن

قطعا از‌مهمترین دلایل رکود در بازار مسکن٬ قدرت خرید پایین مردم است که این قشر از جامعه شاید اکثریت‌ آنرا شامل شوند. برخی‌ از متقاضیان مسکن با‌ درنظرگرفتن پس انداز٬ دارایی ها و حتی وام های مسکن٬باز هم قادر به خرید خانه نیستند. از طرفی نیز‌این مساله بر اجاره مسکن تاثیر گذاشته و موجب بالارفتن مبلغ اجاره بها گشته است.

برخی‌از کارشناسان٬تنها راه نجات از این رکود را٬ساخت و ساز انبوه دانسته بطوریکه جامعه به خانه هایی با قیمت های مناسب دسترسی پیدا کند. چیزی‌شبیه با مسکن مهر ولی با رفع نواقص آن.

البته عده ای از ‌کارشناسان نیز‌پیشنهاد میکنند که ساخت و سازهایی صرفا جهت اجاره مسکن و نه تنها فروش مسکن صورت گیرد. مشاورین املاک نیز‌معتقدند‌ که دلیل‌اصلی رکود بازار مسکن سطح توان و خرید از طرف مردم‌می باشد و این عامل همچنین موجب بالانرفتن قیمت ها شده است.

پیش‌بینی های ابتدای سال به گونه ای بود که قیمت ها در بازار مسکن و بعد از انتخابات افزایش پیدا کند اما‌نشانه های بازار حاکی‌از عدم این افزایش و ثبات قیمت هاست.

برخی‌از‌ مشاورین املاک و فعالین این حیطه نیز به این باورند که ورود به دوره ی‌پیش رونق٬ ضعیف‌است زیرا با این سطح توان و قدرن خرید جامعه٬عبور‌ از رکود و رونق محال به حساب می آید. طی حدود پنج سال گذشته تعداد خانه های خالی از سکنه حدود ۵۰٪  بیشتر شده است و این یکی دیگر ‌از مشکلات بوجود آمده در بازار‌مسکن می باشد.‌برخی‌از فعالان در عرصه مسکن راه حل‌‌چنین وضعی را درنظرگرفتن مالیات های سنگین برای صاحبان آنها میدانند.

یکی‌از کارشناسان بازار‌مسکن با اشاره به خانه های لوکس شمال شهر عنوان کرده‌است:« فعالان بازار به خوبی می‌دانند در فصول پررونق‌ سال می‌توانند این افزایش قیمت را به خریدار ملک کمانه کنند. اما چنین امکانی در خانه‌های با متراژ پایین  و ارزان امکان‌پذیر نیست. بر همین اساس دولت با در نظر گرفتن مالیات‌های سنگین می‌تواند به نوعی کنترل بازار را در دست گیرد. در واقع نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور طی دو دهه اخیر همواره بیش از ٢ واحد ‌درصد از نرخ رشد جمعیت بوده است »

طی‌چند سال اخیر‌ رکود گریبان گیر بازار مسکن بوده است و در کنار این مورد افزایش اجاره بها باعث صاحب خانه نشدن بسیاری از مردم گردیده است. در سال های قبل یکی از اولین خریدهای پس از ازدواج٬ تهیه‌ی‌ خانه بود‌و این اقدام از جمله پیشرفت های خانواده به حساب می آمد. این عامل باعث رونق خوبی در این حوزه شده‌ بود به گونه ای که در سال ۹۰ صنعت ساخت و ساز درصد قابل توجه و بالایی را از کل تولید ناخالص داخل کشور داشته است.

کاهش قدرت خرید مردم منجر‌به افزایش تقاضای اجاره واحد های مسکونی شده است و این افزایش اجاره منجر‌به بالا رفتن اجاره بها شده است و قدرت خرید‌ مردم را بیش از پیش کاهش می دهد و شرایط را وخیم‌تر می نماید. شرایط حاکم ٬سیاست گذاری هایی جدید و کارآمد در این صنعت را‌ میطلبد.

[ad_2]

لینک منبع

ابهام های رونق بازار مسکن

[ad_1]

 

رونق بازار مسکن بعد از انتخابات ۹۶ در هاله ای از ابهام فرو رفته است

درحالی کارشناسان بخش مسکن به خروج این بخش از رکود چندین ساله در نیمه ی دوم سال جاری و استقبال متقاضیان برای خرید امیدوارند که همچنان موانعی بر سر راه رونق بازار مسکن وجود دارد که پیش بینی های کارشناسان و فعالین بازار را در هاله ای از ابهام فرو برده است.

املاک تهران

مصوبه ی جدید تحمیل شده به بازار مسکن مبنی بر تعیین ۱۰ درصد مالیات برای اولین نقل و انتقال به ساختمان های تازه ساز احتمال افزایش ۱۰ درصدی قیمت  این ساختمان ها را تقویت کرده است. درحالی که بخش مسکن در شرایط فعلی توانایی هضم این مساله را ندارد و تا رسیدن به رونق بازار نباید جهش قیمتی را برای بخش مسکن متصور بود.

رونق بازار مسکن

با پشت سر گذاشتن رونق بازار در سالهای ۹۰-۹۲ و ورود به رکود شدید و غیرمنتظره ی مکسن از سال ۹۲ تابحال نرخ رشد مسکن همواره از نرخ تورم عمومی پایین تر بوده است. گزارشات نشان می دهد اگرچه از کاهش قیمت واقعی مسکن که از تقسیم قیمت اصلی بر نرخ تورم بدست می آید ، درماههای اخیر کاسته شده است؛ اما همچنان نرخ رشد مسکن از نرخ تورم عمومی پایین تر است و لذا قیمت واقعی مسکن در حال کاهش است.

نگاهی به نرخ رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد که قیمت مسکن در پاییز ۹۲ پایین تر از نرخ تورم عمومی بوده است. در بهار و تابستان ۹۵ اگرچه قیمت مسکن با افزایش قیمت محسوسی مواجه شد، اما همچنان نرخ رشد آن از نرخ تورم پایین تر بوده است. لذا به نظر می رسد صحبت از رونق بازار در شرایط فعلی با اما واگرهای جدی روبرو است.

از سوی دیگر نرخ رشد قابل ملاحظه ی تعداد معاملات مسکن در ماههای ابتدایی سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه در سال گذشته امیدها را برای بازگشت پویایی و تحرک و پس از آن رونق بازار زنده نگاه داشته است. رونق بازار مسکن در این حالت یک رونق غیر تورمی خواهد بود و جهش قیمت مسکن به هیچ وجه مورد انتظار فعالین و کارشناسان مسکن نمی باشد.

از دیگر موانع مهم و پراهمیت این رونق غیر تورمی می توان به وجود نزدیک به ۴.۶ میلیون مسکن خالی از سکنه که متناسب با شرایط متقاضیان مصرفی نیستند و اغلب خانه ی لوکس محسوب می شوند، نرخ رشد  منفی و کاهش قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن که فعالین این بخش را به سمت فعالیت های پربازده تر مانند سپرده گذاری در بانک سوق داده است، نرخ بالای بهره های بانکی و عدم استقبال جدی برای بهره گیری از تسهیلات بانکی ارائه شده به سازندگان مسکن، اصلاحیه ی قانون مالیات های مستقیم و لزوم پرداخت مالیات ۱۰ درصدی برای خانه های نوساز و.. اشاره کرد. هرکدام از این دلایل به طور منطقی وبه تنهایی می تواند رکود بخش مسکن را طولانی تر کند و رونق بازار را بیش از پیش به تعویق بیندازد.

وجود قانون اصلاحیه ی مالیاتی در بخش ساختمان سازی به نوعی فعالین این بخش را دچار غافلگیری و حیرت کرده است. اگرچه تامین بودجه کشور از طریق پرداخت مالیات امری صحیح و ضروری است اما شرایط و نحوه ی دریافت مالیات با مطابق با مقتضیات اقتصادی و شرایط حاکم بر هر بخش باشد. وجود این قانون سبب می شود که سازندگان قیمت مسکن ساخته شده را برابر با نرخ مالیات افزایش دهند و در نهایت پرداخت مالیات تحمیل شده بر عهده ی خریدار خواهد بود. همان گونه که پیش از این گفته شده بخش مسکن در شرایط فعلی توان جهش قیمتی را ندارد و این اتفاق دوره ی پیش رونق را به عقب خواخد انداخت. لذا به نظر می رسد وجود این قانون با سیاست گذاری های دولت مبنی بر تسریع در خروج از رکود در بازار مسکن هم خوانی ندارد.  رونق بازار مسکن در این برهه ی حساس نیازمند تنظیم سیاست های صحیح و عملی می باشد.

 

[ad_2]

لینک منبع