برای سرمایه گذاری پیش خرید مناسب است یا خرید واحد سنددار؟

[ad_1]

شاید سوالی که به عنوان یک مشاور- نه مشاور املاک به معنای عام آن بلکه مشاور سرمایه گذاری در امور ملکی- هر روز با آن مواجه می شوم این است که برای یک سرمایه گذاری مطمئن، بهتر نیست بجای خرید سهام یا امتیاز در پروژه های در حال ساخت، یک واحد سنددار کوچک سه چهار سال ساخت بخرم و کسری موجودی ام را با رهن دادن واحد و گرفتن یک وام روی سند آن پر کنم؟

اصل خاستگاه این سوال از بی اعتمادی مشتریان نسبت به پروژه های پیشفروش اعم از بدقولی سازندگان و عدم تحویل در موعد مقرر، بی کیفیت بودن واحدهایی که تحویل می دهند و متعهد نبودن تعاونی های سازنده به قیمتی که در قرارداد اولیه توافق می کنند و افزایش قیمت ساخت طی چند مرحله تا زمان تحویل و بدتر از همه پروژه هایی که در همان ابتدای کار و زیر ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی متوقف شده و یک دو یا چند سال است که متروکه شده اند و خیل دارندگان امتیاز یا سهام آن پروژه که بنگاه به بنگاه به دنبال خریداری حتی زیر قیمت واریزی شان می گردند… همه و همه این موارد باعث می شوند تا خریداری که در بدو امر و بدون هیچ اطلاعی از منطقه میخواهد تحقیقاتش را شروع کند، با ذهنیتی مملو از افکار بالا درباره پیش خرید قدم به بازار بگذارد.

قبل از اینکه بخواهیم مشکل بی اعتمادی خریدار به پیش خرید را ریشه یابی کنیم، می بایست گزینه مقابل آن را نیز بررسی کنیم. واحدهای متراژ پایین خریدار بیشتری دارند و به دلیل پایین بودن قیمت شان به نسبت متراژبالاترها، آسان تر خرید و فروش می شوند. از آنجایی که سند دارند نقل و انتقال شان قطعی انجام می شود و جای هیچگونه شک و شبهه ای باقی نمی گذارند. با سندشان می تواند وام گرفت و کسری نقدینگی احتمالی را مرتفع ساخت. قابل رهن و اجاره دادن هستند و بخش دیگری از کسری احتمالی را می توان جبران کرد و در کل برای کسانی که قدرت ریسک ندارند و میخواهند همه امور برایشان شسته رُفته باشد و به قول معروف «مال شان زیر سرشان باشد» گزینه مناسبی است.

اما اگر بخواهیم از دید سرمایه گذاری بگوییم که پیش خرید مناسب است یا واحد سنددار، نتیجه کمی متفاوت خواهد شد چرا که برای یک سرمایه گذاری مطمئن شرایط زیادی لازم است تا یک خریدار سختگیر و مشکل پسند را راضی نگه داشته و متقاعد به سرمایه گذاری کند.

با هم دو مسیر متفاوت را امتحان می کنیم با آورده اولیه ای یکسان؛

  • برای سرمایه گذاری سراغ یک واحد آماده ی سند دار با متراژ حدود ۷۰ متر سه چهار سال ساخت در طبقه چهارم و بدون آسانسور می رویم. آورده اولیه مسلما نمی تواند از پس کل هزینه این واحد برآید، بنابراین در قدم اول به سراغ اخذ وام از طریق خرید اوراق می رویم- یکی از سریعترین روشهای اخذ وام- و پس از آن سپردن خانه به مستأجر و تکمیل هزینه خانه با پول رهنی که از مستأجر می گیریم. خب خیالمان راحت است که یک خانه- هر چقدر کوچک- خریده ایم و سند قطعی آن نیز به نام در دستمان است.
  • برای سرمایه گذاری سراغ یک پیش خرید می رویم. با تحقیقاتی که از اینترنت و مشاورین فعال منطقه انجام داده ایم تعداد گزینه های مناسب را کمتر و کمتر می کنیم و باتوجه به اصالت پروژه و تعاونی سازنده اش و مهمتر از همه شرایط پرداخت و جیب خودمان، در آخرین گزینه موجود که نتیجه تحقیقات گسترده و روش حذفی بوده است ثبت نام می کنیم. با همیت مشخص و سازنده مشخص، قرارداد سفت و محکم و موعد تحویل مشخص نسبت به پرداخت مبلغ اولیه و برنامه ریزی جهت پرداخت اقساط دوره ای که باید تا زمان تحویل پرداخت کنیم.

در هر دو گزینه بالا البته ما سعی کردیم که نوع کار و روال انجامش را به صحیح ترین شکل ممکن انجام دهیم و راه هرگونه خطا و احتمال سوء استفاده ای را ببندیم. اما چیزی که برای من و حتما شما جالب خواهد بود سرنوشت خریدار محترم فوق و نتیجه سرمایه گذاری اش در هر گزینه، پس از چهار سال می باشد. ببینیم برای او چه اتفاقی خواهد افتاد در چهار سال آینده اگر امروز هر کدام از این مسیرها را برای سرمایه گذاری در امور ملک و مسکن انجام دهد. البته با آورده اولیه ای یکسان و پرداخت اقساط تقریبا برابر طی این چهار سال؛

  • حالا بعد از چهار سال که یک واحد چهار سال ساخت کوچک خریدم، سن واحد من به عدد ۸ رسیده است و چیزی تا ۱۰ سالگی و اطلاق عنوان «کلنگی» به واحدم نمانده است. در این چهار سال که واحدم را به سه چهار خانواده مختلف اجاره دادم، هنوز نتوانسته ام آن بخشی از پول خانه را که توسط پول پیش مستاجر پرداخت کردم، پر کنم و همچنان باید آن پول را از مستاجر بعدی گرفته و مستاجر قبلی پرداخت کنم. اقساط وام نیز سر جایش هست و تازه توانسته ام سود وام را طی این چهار سال پرداخت کنم. قیمت خانه ام نیز رشد چندانی نداشته است. رشدش به همان میزانی است که شاخص کلی قیمت مسکن بالا رفته است و با همان شاخص نیز امکان دارد افت داشته و در واقع از همان سود جزیی حاصله طی چهار سال، ضرر کنم.
  • حالا پس از چهار سال که در یک پروژه مسکونی، پیش خرید انجام دادم، یک واحد ۱۰۵ متری نوساز در یک برج ۳۰ طبقه ی لوکس تحویل گرفته ام. طی این چهار سال اقساط دوره ای واحدم را پرداخت کردم و تا زمان تحویل کل مبلغ را تسویه کردم. از آنجایی که من این واحد را در مرحله اسکلت پیش خرید کردم و سازنده نیز یک تعاونی مسکن معتبر بود، تنها قیمت تمام شده ی واحد را آنهم طی اقساط پرداخت کردم و سودی بابت ساخت خانه از من دریافت نشد. اگر چه سندی که هم اکنون در دست دارم، دفترچه مالکیتی است که تعاونی صادر کرده است و به اصطلاح سند تعاونی است. اما تعاونی پیگیر دریافت پایان کار و … در نهایت سند تفکیکی تکبرگ برای هر یک از واحدهای برج می باشد. سودی که از این سرمایه گذاری نصیب من شد برابر است با ارزش یک واحد دیگر. یعنی من با متری ۲ میلیون تومان- آنهم قسطی- خانه ای به ارزش متری ۴ میلیون تومان تحویل گرفتم که تازه ابتدای رشد قیمتی آن می باشد و با هر مرحله تکمیل تر شدن- مثل نصب کابینت و دیزاین داخلی و…- به ارزش آن افزوده خواهد شد.

البته واضح است که در روش دوم باید مقدار ریسک پذیر بود تا این مسیر را انتخاب کرد، اما باتوجه به میزان حاشیه سودی که این روش ایجاد می کند، می ارزد که با بررسی های آگاهانه کم خطرترین درصد ریسک را پذیرا باشیم.

 

نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی

[ad_2]

لینک منبع

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *